Onde cabe um galpão e por que ali.

Os nove municípios (3.873 km²), os limites, as rodovias de tronco, a hidrografia e os polos roteados. As faixas de cinza-azul são o tempo até o GRU Cargo pela via, não a distância em linha reta — é o desenho do Raio 30 e do Raio 60 medido com rota, e é a moldura de tudo o que vem depois.

Não é tempo real de caminhão: perfil automóvel em fluxo livre, sem pedágio e sem restrição de carga; na RMSP em hora de pico os tempos são 1,5 a 2,5 vezes maiores. O Rodoanel Trecho Norte consta como em construção no OpenStreetMap, o que penaliza o vetor norte. Viracopos e os portões de Santos ficam fora do recorte e entram no motor pelo tempo roteado.

A carta oficial de Guarulhos, zona a zona, com a única pergunta que interessa respondida no texto da lei: o galpão (uso NR3) entra, entra condicionado, ou não entra. A ZI está praticamente ocupada — o terreno livre está na ZAE e nas ZUD, no eixo do Rodoanel Norte e da Ayrton Senna.

Não é certidão de uso do solo nem parecer urbanístico: é leitura da lei com o artigo citado, e sigla ambígua recebe sempre a leitura mais restritiva. A zona não decide a divisa do lote, que só a matrícula estabelece. Também não diz nada sobre disponibilidade: zona compatível e terreno à venda são coisas diferentes.

A saída do Motor no preset “galpão logístico” sobre as 73.115 células de 250 m: soma ponderada dos graus, depois de o veto zerar o que não pode entrar. É o mapa de onde procurar.

Não é uma medida objetiva do território: os pesos são escolha declarada de quem roda e outro preset desenha outro mapa — é para isso que o Motor existe. A célula não é lote nem matrícula, e uma célula boa pode estar inteira dentro de um imóvel que ninguém quer vender. Nada foi visto em campo.

Rota real sobre a malha OSM, do centroide de cada célula ao terminal de cargas. É a camada que sustenta o achado mais direto do estudo: de 4.298 imóveis roteados, apenas 239 (5,6 %) estão a até 30 km do centro de São Paulo pela via — a escassez do Raio 30 fica medida, e não citada.

Fluxo livre, perfil automóvel: serve para comparar sítios entre si, nunca como promessa de tempo. Cerca de 4 % das células não têm rota porque a via mais próxima está a mais de 1 km. Tempo de acesso não é custo de frete, e o portão do polo não entra na conta.

As nove cartas juntas, na mesma pergunta. Três vieram em vetor oficial; seis foram recuperadas de PDF escaneado, GeoPDF, KMZ, DWG e WMS e vetorizadas por nós, com método e erro declarados. 88 zonas têm parâmetro lido no texto da lei.

Carta georreferenciada de PDF não decide a divisa do lote — em Arujá o erro medido é de 18,8 m, em Cajamar oito polígonos ficam com confiança baixa. Nazaré Paulista não tem lei municipal de uso do solo, e o que se vê ali é o zoneamento estadual da APA. Onde não há polígono, o mapa fica em branco: ausência de carta não é ausência de regra.

A fração de cada célula em área suscetível ou inundável segundo carta publicada pelo Serviço Geológico do Brasil, pelo Estado e pelas defesas civis municipais. É o fator 9, e uma das regras de veto quando a classe é alta.

Não é modelo hidrológico nosso e não é cota de enchente: é a mancha que o órgão publicou, com a escala e a data dele. Onde não há carta oficial o motor usa um proxy de várzea (relevo mais drenagem), marcado como proxy e nunca apresentado como oficial. Ausência de mapa não é ausência de risco.

Duas leituras, nunca somadas em silêncio. (a) declarada: 5.345 roubos de carga como a SSP apurou a natureza nos nove municípios, 2024 a 06/2026 — Guarulhos 519. (b) nova: 2.246 boletins de veículo pesado ou de carga que o BO não chamou de carga — Guarulhos 300. Somadas sem duplicar boletim: 7.591 e 819. A cor é a somada; o contorno, o núcleo da declarada.

A mancha é do trajeto, não do lote: o ponto é onde a ocorrência foi registrada, ao longo da via. A leitura (b) é piso, não censo — só 65,3 % dos boletins de veículo casam com a base de veículos subtraídos —, “utilitário” é a linha frágil da classificação, e boletim é registro, não condenação. Não é índice de risco patrimonial do imóvel e não substitui estudo de segurança. Nenhum nome, nenhum CPF: só natureza, data e coordenada.

A mediana de R$/m² efetivamente transacionado, apurada do ITBI pago, desenhada sobre as zonas de São Paulo. É o que permite dizer que um preço pedido está dentro ou acima da faixa do lugar dele, e não da média da cidade.

ITBI é base de cálculo do imposto, não escritura: 47,4 % das transações limpas de terreno declaram abaixo do piso fiscal. Zona atribuída pelo ponto do lote — lote em divisa pode cair na zona vizinha. Zona em branco é zona sem as 30 transações do mínimo declarado, e não zona barata. Não é laudo nem avaliação.

Onde a fonte oficial reconhece uma comunidade urbana (Censo 2022 e cadastro municipal) e onde a lei municipal prende a destinação do solo a Habitação de Interesse Social. É contexto urbano e restrição legal, lida artigo por artigo.

Não é medida de segurança nem de risco — segurança é a prancha 7, com dado de polícia. Só a sobreposição pontua; a proximidade não pontua, porque é ambígua e lê-se também como oferta de mão de obra. O polígono do IBGE é agregado de setor censitário, não divisa cadastral. Nenhum dado de pessoa.

818 galpões e condomínios identificados de informe de fundo imobiliário, de carteira publicada por proprietário e da edificação industrial do OpenStreetMap. É o que alimenta o fator 18: o entorno com mercado validado, mão de obra e serviço já instalado.

Não é o inventário do mercado — é o que fonte pública permite ver, e há estoque que não aparece em nenhuma delas. A área é declarada pela fonte, não medida por nós, e quatro áreas de fundo foram marcadas como improváveis. Presença de galpão não diz nada sobre vacância, contrato ou intenção de venda.

Os 219 lotes de 5.000 m² ou mais, em zona que admite galpão, sem nada construído e sem cadastro rural — 273,1 ha. A cor é o grau da evidência, não um carimbo, e os 13 que o satélite tirou da lista aparecem como cruz.

Só São Paulo e Guarulhos publicam lote aberto entre os nove municípios: nos outros sete o número não existe, e não é zero. “Não vegetado” não quer dizer construído — pátio, aterro e terra batida leem igual a telhado a 10 metros. Estável não quer dizer vago juridicamente: título, posse, penhora e contaminação não aparecem em imagem.

O lote no seu contexto: o corredor da Dutra, o tecido industrial já instalado ao redor e a zona que admite o uso. É o que o mapa pode dizer sobre este ativo.

A posição é a do edital, em nível de quadra — não é a divisa do lote, que só a matrícula estabelece. E o que decide a compra deste lote não está no mapa e sim no documento: quem paga o passivo e quem está na posse.

O objeto é o imóvel real, não a mancha da grade: o polígono do CAR sobre a zona que o admite, com a Ayrton Senna a 2,0 km e os vizinhos cadastrados ao redor.

A divisa é autodeclarada pelo proprietário no CAR e não é a matrícula. A zona vem da carta oficial mas não decide a linha de divisa do lote. E este é justamente o imóvel marcado para verificação em campo ou em imagem de alta resolução antes de qualquer proposta.

O lote vazio de 20.498 m² em ZPI-1 e, no mesmo recorte de 4 km, cada boletim de roubo de carga (ponto escuro) e cada veículo pesado subtraído que o boletim não chamou de carga (ponto azul), sobre o núcleo de 2 km da leitura somada.

Não diz que este lote é inseguro. A coordenada é a do fato, na via, e a mancha segue o corredor — aqui a Marginal e a via local que o serve —, não o terreno. Também não é previsão: é o que foi registrado entre 2024 e junho de 2026. Boletim é registro, não condenação.

O outro lote, de 43.445 m² em ZPI-2, no mesmo recorte de 4 km e nas mesmas classes declaradas da prancha 14 — para que a comparação seja visual e não retórica. 0 roubo de carga a menos de 1 km, 8 a menos de 2 km.

Não diz que este lote é o melhor: ele fica na banda de 60 minutos do GRU Cargo, fora do Raio 30, e a área cinza do mapa é o que está fora da grade dos nove municípios — não é ausência de ocorrência, é ausência de leitura. O lote está na divisa do município, e divisa é onde a carta e o cadastro mais divergem.