CBRE · Guarulhos e entorno — triagem de terrenos industriais/logísticos · análise / beta privado · agosto de 2026

DOSSIÊ COM PROCEDÊNCIA — Triagem de terrenos industriais/logísticos, Guarulhos e entorno

Novaterra x iAgroSat · análise / beta privado · agosto de 2026 Procedência, não fé pública; ausência de restrição na base não é certidão negativa. Triagem: sinal, não prova.

Arquivos e hashes (SHA-256, gerados em 29/08/2026 13:31 UTC por pipeline/86_export.py e web/build_web.py)

• imoveis_candidatos.csv (objeto principal: 617 imóveis CAR ≥ 5 ha ranqueados, 19 em Guarulhos) — ce1f37029eb0d66de68a1ac0fd332dbba4f9b4a78e266469cefd75827c5519f7
• glebas_candidatas.csv (áreas aptas da grade, 171; fundo, não imóvel) — edb7f1948f7beb0ead23e6a3d55c05255e2b47e3d6e8a59a0d93f13168bc6091
• glebas_candidatas.geojson (EPSG:4326) — 52849312000226034be353ed56d3a7cbea2f0fb40b67cccaa96e9f17211a2282
• hex_score.csv (73.115 células) — 4135557f47f2793e7af563942c6f5953efefa7a6d8bde0010dea11208c252d1c
• Mapas (refeitos 29/08): mapa A, mapa B, mapa C, maps/mapa_d_guarulhos_imoveis.png
• PDFs: CBRE_entregavel_guarulhos.pdf (17 pp)

Fontes (todas públicas; data de acesso 28-29/08/2026)

Método, em uma linha por etapa

Grade hexagonal 250 m (73.115 células) → veto (UC PI, TI, embargo, zona de proteção nas 9 cartas, urbano ≥ 60 %, declividade ≥ 30 %, uso consolidado) → score da grade = zoneamento^0,25 · acesso^0,30 · relevo^0,20 · disponibilidade^0,15 · energia^0,10 × descontos (APRM 0,5; RBCV amortecimento 0,7; água ≤ 30 m 0,8); zoneamento = "galpão entra?" lido na lei (sim 1,0 · condicionado 0,6 · conferir 0,5 · não 0,1) → áreas aptas = células contíguas com score ≥ 0,45 (≥ 10 ha; marca ≥ 20 ha; fundo, não imóvel) → imóveis CAR ≥ 5 ha (4.346): índice = score médio × parte apta; elegível se < 50 % vetado → veto de mineração por imóvel (98_mineracao_dinamica.sql): direito de lavra ANM (ou MapBiomas mineração) + solo exposto persistente sem sazonalidade na série mensal Sentinel-2 → sai do ranking (19 vetos, 11 entre os 637 → 617 elegíveis); "verificar" fica marcado (119; 43 no ranking) → Motor multicritério (AMC): 19 fatores (cbre.fatores: declividade, zoneamento, tempo ao GRU, rodovia, disponibilidade, energia, água/APP, restrições, várzea, pressão urbana, densidade, roubo de carga, tributação, renda, RL/APP, polos de tráfego, subestação, estoque logístico, mineração), cada um com critério e transformação para favorabilidade 0-100 por célula (cbre.hex_fav) e por imóvel (cbre.imoveis_fav); combinação linear com pesos 0-5 escolhidos pelo usuário por projeto, explicação fator × peso = total; presets declarados → cruzamento com anúncios georreferenciados (1.199 de 70.809), fichas de leilão e imóveis CAR parados (MapBiomas 2014-2024 + NDVI + série mensal). Pesos DECLARADOS. Detalhe: research/12_RANKING.md, research/11_CAR_PARADO.md, research/16_FATORES_EXTRA.md, research/17_MINERACAO_SENTINEL.md, research/18_LEILOES_DETALHE.md, research/19_ZONEAMENTO_*.md, research/20_POLOS_SE_ESTOQUE.md, research/21_INTEGRACAO_ZON_MINE.md.

Reexecução

psql <banco> -f (pipeline interno, `84b_zona_9mun.sql`)
psql <banco> -f (pipeline interno, `80_score.sql`)
bash (pipeline interno, `run_chain4.sh`)      # 81 glebas → 82 cruzamentos → 86 export → 83 imóveis → 96/97 fatores extra → 85 fatores (motor) → 98/99 mineração
python3 (pipeline interno, `85_mapas.py`) && python3 (pipeline interno, `87_mapa_imoveis.py`)
python3 (pipeline interno, `build_docs.py`) all

(camadas de entrada: pipeline/10_hex.sql … 71_car_hex.sql, pipeline/zon_*/, osm/, geo/, mercado/run_all.sh, mercado/leilao_detalhe.py; série Sentinel-2 mensal: pipeline/97_mineracao_s2_mensal.py, PAR ≤ 2 neste servidor)

Limites

Área apta ≠ lote ≠ matrícula · inundação = carta oficial (SGB/IPT + GeoSampa + setores de risco), não estudo hidrológico do lote · carta georreferenciada de PDF não decide lote na linha de divisa (Arujá ± 19 m; Cajamar 8 polígonos de confiança baixa) · Nazaré Paulista sem lei de uso do solo e Santa Isabel sem lei de zoneamento · "galpão entra" é leitura da lei, não parecer · Sentinel-2 não distingue cava de terraplenagem; polígono ANM ≠ cava operando; sobreposição ≠ irregularidade · Rodoanel Norte "em construção" no OSM · preços são pedidos/praças, nunca transação · "fora do mercado" só contra itens com coordenada · pesos são do projeto, não calibrados · nada visto em campo · nenhum dado pessoal.

Arquivos

• imoveis_candidatos.csv (objeto principal: 617 imóveis CAR ranqueados) · glebas_candidatas.csv · glebas_candidatas.geojson · hex_score.csv · SHA256SUMS.txt
• Entregável Guarulhos (PDF)
• Mapas: A · área de estudo e score · B · Guarulhos top-20 · C · top-6 glebas