CBRE · Guarulhos e entorno — triagem de terrenos industriais/logísticos · análise / beta privado · agosto de 2026
Método: o que é cada objeto e como o ranking é calculado
0. O que é cada objeto
| Objeto | O que é | De onde vem | Onde aparece |
|---|---|---|---|
| Imóvel candidato (objeto principal) | um imóvel rural real do CAR, com divisa autodeclarada, ≥ 5 ha, num dos 9 municípios; 4.346 no universo do CAR, 3.619 publicáveis e 601 ranqueados (29/08: 637 → 617 com o zoneamento dos 9 municípios e o veto de mineração; 31/08: 617 → 601 com a curadoria logística — 727 imóveis saem porque a zona lida na lei diz que o galpão NÃO entra (galpao_entra “não” ou “veto”). ⛔ Ausência de leitura NÃO é “não”: só esses dois valores filtram, e as linhas ficam no banco, em cbre.fora_escopo_logistico) | SICAR 2026 (só o código do imóvel, nunca o titular); cbre.imoveis_candidatos (pipeline/83_imoveis_candidatos.sql) | mapa (camada laranja, ligada), tabela, CSV |
| Célula | hexágono de 250 m da grade (73.115 células); recebe veto ou score 0–1 | cbre.hex + cbre.hex_score (80_score.sql) | mapa: raster do score e células ≥ 0,45 |
| Área apta (antiga “gleba”) | mancha de células contíguas com score ≥ 0,45 (≥ 10 ha); é uma área do mapa, não é imóvel de ninguém — a divisa real pode cortá-la | cbre.glebas_candidatas (81_glebas.sql) | mapa: camada de fundo desligada; CSV/GeoJSON em docs/ |
| Anúncio | item de portal, lote de leilão ou item de carteira de consultoria, com preço pedido ou praça (nunca transação) | cbre.anuncios (varredura 28/08/2026 + cron diário de leilões) | lista de mercado, calendário de leilões, mapa (só os 1.199 com coordenada, camada opcional) |
| Zona | polígono da carta oficial de zoneamento dos 9 municípios, traduzido para “galpão entra?” (lido na lei nos 6 municípios novos; glossário em Guarulhos/SP/Mogi) | GeoServer Guarulhos, GeoMogi, GeoSampa, SHP Mairiporã, DWG Cajamar, cartas georreferenciadas de PDF (Arujá, Itaquaquecetuba, Santa Isabel), APA Cantareira (Nazaré); cbre.zoneamento + cbre.zoneamento_parametros; glossário | mapa (por categoria) e nos popups/tabela de imóveis |
Grade hexagonal de 250 m sobre 9 municípios (73.115 células). Cada célula recebe um veto (zera) ou um score entre 0 e 1 pela média geométrica ponderada de cinco critérios, multiplicada por três descontos. Os pesos são declarados, não medidos — escolha nossa, a calibrar com a CBRE. Scripts: cbre/pipeline/80_score.sql, 81_glebas.sql, 82_cruzamentos.sql, 83_imoveis_candidatos.sql.
1. Vetos (qualquer um zera a célula)
| Veto | Regra | Fonte | Células vetadas em Guarulhos (de 5.888) |
|---|---|---|---|
| UC de proteção integral | qualquer sobreposição | CNUC/MMA, SIMA-SP, SDU Guarulhos | 1.743 |
| Terra indígena | qualquer sobreposição | FUNAI | 0 |
| Embargo IBAMA | ponto ou polígono na célula | IBAMA (tabela limpa) | 12 |
| Zona de proteção ambiental | categoria dominante da carta (9 municípios) | Lei 7.888/2021 (Guarulhos), Lei 18.177/2024 (SP), Lei 7.200/2016 (Mogi), LC 438/2021 (Mairiporã), LC 234/2024 (Cajamar), LC 42/2019 (Arujá), LC 420/2025 (Itaquaquecetuba), LC 184/2016 (Santa Isabel), APA Cantareira Dec. 65.244/2020 (Nazaré Paulista) | 848 |
| Mineração ativa (por imóvel) | veredito veto_mineracao: direito de lavra ANM (ou MapBiomas mineração > 10 %) + solo exposto persistente (mediana > 30 % dos pixels) sem sazonalidade (< 0,08) na série mensal Sentinel-2 2020–2026 | ANM SIGMINE + Sentinel-2 + MapBiomas (98_mineracao_dinamica.sql, cbre.imovel_mineracao) | veto por imóvel, não por célula (ver seção 3) |
| Urbano consolidado | urbano 2024 ≥ 60 % da célula | MapBiomas col. 10 | 2.544 |
| Declividade | média ≥ 30 % | Copernicus GLO-30 + gdaldem slope | 24 |
| Uso consolidado | aeroporto, militar, golfe, cemitério… (OSM) | OpenStreetMap 27/08/2026 | aeroporto 190 · militar 22 · golfe 6 |
Resultado em Guarulhos: 5.400 células vetadas, 336 com score ≥ 0,45.
2. Critérios e pesos (expoentes da média geométrica)
| Critério | Peso | Como vira um número de 0 a 1 |
|---|---|---|
| Zoneamento | 0,25 | onde a lei foi lida (6 municípios novos, galpao_entra): sim 1,0 · condicionado 0,6 · conferir 0,5 · não 0,1 · proteção 0 (veto); senão, pela categoria: industrial / ZAE / ZEDE-3 1,0 · mista 0,7 · ZPE 0,6 · rural ou célula sem polígono 0,5 · residencial 0,1 |
| Acesso | 0,30 | 0,6 × banda até o GRU Cargo (≤ 15 min 1,0 · 30 0,8 · 45 0,5 · 60 0,3) + 0,4 × distância a rodovia principal (≤ 500 m 1,0 · ≤ 2 km 0,7 · ≤ 5 km 0,4) |
| Relevo | 0,20 | declividade média ≤ 5 % 1,0 … > 20 % 0,1 |
| Disponibilidade | 0,15 | cobertura livre 2024 (pasto, solo, mosaico); mata ≥ 40 % → 0,2; urbano 20–60 % → 0,4 |
| Energia | 0,10 | rede MT dentro 1,0 · ≤ 300 m 0,7 · ≤ 1 km 0,4 (BDGD ANEEL 2024) |
Descontos multiplicativos
| Condição | Fator |
|---|---|
| APRM (Alto Juquery, Alto Tietê Cabeceiras, manancial municipal) | × 0,5 |
| RBCV zona de amortecimento e conectividade | × 0,7 |
| Hidrografia BC250 a ≤ 30 m | × 0,8 |
Sensibilidade: score_med_zona2x (peso de zoneamento dobrado) está no CSV das áreas aptas. Com ele as áreas em ZUD caem, as duas ZAE de Guarulhos e as industriais de São Paulo sobem; a ordem do top-3 de Guarulhos muda. A mesma sensibilidade ainda não foi recalculada por imóvel.
2b. Motor multicritério (AMC): fatores, critérios e favorabilidade 0-100
Sanidade de área e preço — por que um item some da lista, e por que um R$/m² some da linha
Área e preço de anúncio de portal são o que o anunciante digitou no formulário: sem unidade, sem vírgula
decimal e sem separador de milhar. Sem régua, a divisão publica o que sair — e publicava: um terreno de 1.500.000 m² por
R$ 1,5 mi (R$ 1/m²) e um galpão de R$ 97 mi a “R$ 61/m²”. Desde 31/08/2026 toda linha passa por bandas de valor
declaradas por município (transação ITBI > PGV municipal > pedida do próprio município > valor de FII;
piso absoluto no VTN INCRA de terra nua) e por regras de área escritas em cbre.sanidade_regra. Efeitos, nesta ordem:
- Área ilegível → o item sai da lista (quarentena declarada) e de toda contagem, mediana e ranking. A área comanda o porte e o ranking; um item cujo tamanho não se sabe afirmar ainda subiria ao topo por ser “o maior”.
- Preço que não é de venda → o item fica, o preço vira “sob consulta”. Pedida abaixo de R$ 100.000 num item de I&L é aluguel, parcela ou entrada.
- R$/m² fora da banda, ou sem denominador → some o unitário, fica o preço absoluto e o motivo escrito. Em galpão a área construída é nula em quase toda linha, então onde o unitário aparece o rótulo diz sobre que área ele foi calculado — “R$/m² de galpão” sobre a área do terreno era rótulo errado, e era nosso.
- Avisos que ficam visíveis (a linha continua com o unitário): atípico (entre 3× e 10× fora da banda) e preço de terra (terreno ≥ 2 ha abaixo da banda urbana mas acima do VTN — compara-se em R$/ha, nunca com lote urbano).
⛔ Isto não é conferência de matrícula (nenhuma área foi medida) e não é detecção de
fraude: erro de digitação em formulário é erro de digitação, e nada aqui acusa anunciante, imobiliária ou leiloeiro.
A quarentena é a declaração de que não sabemos ler o campo, não de que o item é falso — alguns dos maiores
podem ser tratos reais, e entram numa conversa como lista de conferência de matrícula, não como oferta.
As bandas não são avaliação: ITBI é base de cálculo de imposto, PGV é planta genérica, pedida é pedida, valor de
FII é valor justo declarado, VTN é terra nua; em 7 dos 9 municípios a banda é circular (sai dos próprios
anúncios) e por isso o múltiplo lá é 20×, não 10×. Detalhe: research/44_SANIDADE_MERCADO.md.
Na linguagem da avaliação multicritério (AMC) usada pela Novaterra, cada fator (camada) responde a um critério e vira uma favorabilidade de 0 a 100 por célula de 250 m; o usuário escolhe os fatores e os pesos (0 a 5) no painel “Motor” do mapa e roda. Resultado por célula: fav = Σ pesoi × favorabilidadei ÷ Σ pesoi sobre os fatores escolhidos (combinação linear ponderada); vetos zeram a célula seja qual for o peso. Por imóvel CAR: média de cada fator ponderada pela área das células não vetadas dentro da divisa, combinada com os mesmos pesos e multiplicada por (1 − fração vetada); entram no ranking os imóveis com menos de 50 % vetado. Tudo é recalculado no navegador (4.346 imóveis e 73.115 células; 19 fatores) e a explicação de cada imóvel mostra fator × peso e o total — 100 % explicável. Presets declarados (não medidos): Galpão logístico · Logística last-mile · Galpão BTS · Indústria · Data center · Custo mínimo · Pesos iguais. O link com ?w=zon:5,gru:5,… reproduz qualquer escolha.
Equivalência com o score da seção 2: o score fixo é uma média geométrica ponderada com descontos multiplicativos; o motor é a média aritmética ponderada dos mesmos dados (transformados para 0-100) com pesos livres. O veto é o mesmo nos dois. Os descontos (APRM, RBCV, água, várzea) viraram fatores próprios, com peso escolhido pelo usuário. Tabela gerada de cbre.fatores (pipeline/85_fatores.sql; favorabilidades em cbre.hex_fav e cbre.imoveis_fav).
| chave | Fator | Critério | Transformação (dado → favorabilidade 0-100) | Veto | Fonte |
|---|---|---|---|---|---|
decl | Declividade | terreno plano: menos terraplenagem | slope_mean <= 2 % -> 100; linear até 0 em 30 %: f = 100 x (30 - s) / 28; s >= 30 % -> 0 (veto) | declividade média >= 30 % | Copernicus GLO-30 (modelo de superfície) + gdaldem slope, média por célula |
zon | Zoneamento | uso industrial/logístico (galpão, NR3) permitido | onde a lei foi lida (galpao_entra): sim -> 100; condicionado -> 60; conferir -> 50; não -> 10; proteção ambiental -> 0 (veto). Senão, pela categoria da carta: industrial, atividade econômica, ZEDE-3 -> 100; mista (NR3 permitido ou por projeto), ZA -> 70; ZPE -> 60; rural, ZTUR, célula sem polígono fora do urbano -> 50; ZOE, APA-ZEMR -> 30; ZEIS/AC, outra, residencial -> 10; proteção ambiental -> 0 (veto); demais lacunas -> 30 | zona de proteção ambiental dominante | Cartas oficiais dos 9 municípios (cbre.zoneamento, 29/08/2026): Guarulhos Lei 7.888/2021 (WFS GeoServer, Quadro 4C, confiança alta) · São Paulo Lei 18.177/2024 (WFS GeoSampa, alta) · Mogi Lei 7.200/2016 + ZEDE-3 (GeoMogi JSON, alta) · Mairiporã LC 438/2021 alt. LC 455/2022 e 484/2025 (SHP, alta) · Cajamar LC 234/2024 + LC 181/2019 (DWG oficial + memoriais OCR, alta/média/baixa) · Arujá LC 42/2019 (carta georreferenciada de PDF, 62 GCPs, RMSE 18,8 m, divisas ± 20-40 m: média; ZEIS/ZURA baixa) · Itaquaquecetuba LC 420/2025 (GeoPDF georreferenciado, alta/média) · Santa Isabel LC 184/2016 Mapa 32-A (carta georreferenciada de PDF via Wayback, alta/média) · Nazaré Paulista (sem lei de zoneamento: APA Sistema Cantareira Dec. 65.244/2020 via WMS GetFeatureInfo + perímetro Lei 495/99 + corredores LC 78/2023 + Distrito Industrial, alta/média/baixa). Categoria e sigla dominantes na célula (maior área); "galpão entra?" lido na lei (cbre.zoneamento_parametros, 88 zonas dos 6 municípios novos). Ressalva: georref_pdf e confiança baixa não decidem lote na linha de divisa — conferir na prefeitura |
gru | Acesso ao GRU Cargo | tempo de viagem até a âncora (configurável por cliente) | banda <= 15 min -> 100; 30 -> 80; 45 -> 50; 60 -> 30; além de 60 min -> 10 | — | Isócronas OSRM (OSM 27/08/2026, car.lua, fluxo livre) até o TECA do GRU; banda da célula |
rod | Distância a rodovia principal | acesso rodoviário próximo | d <= 300 m -> 100; linear até 10 em 5 km: f = 100 - 90 x (d - 300) / 4700; d > 5 km -> 10 | — | OSM 27/08/2026 (motorway, trunk, primary), distancia do ponto interior da célula |
disp | Disponibilidade da terra | terra livre (pasto, mosaico, solo exposto), não mata nem urbano consolidado | urbano >= 60 % -> 0 (veto); floresta >= 40 % -> 20; senão f = 100 x fração livre (pasto + agricultura/mosaico + não vegetado + mineração) | urbano 2024 >= 60 % da célula | MapBiomas col. 10, 2024, fracoes da célula |
ener | Energia | rede de média tensão perto; subestação a até 5 km | rede MT dentro da célula -> 100; <= 300 m -> 70; <= 1 km -> 40; além -> 20; bonus +10 se subestação ONS a <= 5 km (teto 100) | — | BDGD ANEEL 2024 (rede MT, quantizada +-35 m) + subestacoes ONS SINDAT |
agua | Água / APP | fora da faixa mínima de APP de curso d’água (30 m, Lei 12.651 art. 4 I a) | trecho de drenagem a <= 30 m -> 40; senão -> 100 | — | IBGE BC250 (drenagem 1:250.000) — piso: a drenagem 1:10.000 e mais densa |
restr | Restrições legais/ambientais | sem restrição que impeça ou onere o licenciamento | TI, UC de proteção integral >= 10 % da célula, embargo IBAMA ou zona núcleo da RBCV -> 0 (veto); senão o MENOR entre: APRM/manancial -> 50; RBCV amortecimento -> 70; UC de uso sustentável (APA) >= 50 % -> 80; borda de UC-PI (< 10 %) -> 60; nada -> 100 | terra indigena; UC-PI >= 10 %; embargo IBAMA; RBCV núcleo | CNUC/MMA + SIMA-SP + SDU (UC), FUNAI (TI), IBAMA (embargo), APRM (Leis SP 15.913/2015 e 15.790/2015 + manancial Guarulhos), RBCV (zoneamento WMS) |
varzea | Inundação (oficial) | fora da área suscetível/inundável oficial | pct_inundavel = fração da célula/imóvel em classe alta ou média (SGB), em mancha TR <= 25 anos (SP) ou em setor de risco R3/R4: >= 50 % -> 10; 10-50 % -> 40; > 0 e < 10 % -> 80; 0 -> 100. Sem cobertura oficial: proxy (várzea_proxy -> 30; senão 100), marcado | — | Cartas de suscetibilidade a inundações SGB/CPRM + IPT (RIGeo, 2014-2017; classes alta/média/baixa) nos 8 municípios; manchas de inundação TR 5/25/100 da PMSP (GeoSampa, 08/2026) em São Paulo; setores de risco de inundação R3/R4 (IG-SP 2020 e Defesa Civil 2026 em Guarulhos, SGB 2013-14, PMSP). Substitui o proxy GLO-30 + BC250 (cbre.hex_varzea), que fica marcado onde não há carta |
press | Pressão urbana 2014-2024 | vizinhança em urbanização (frente de expansão) | d = média da variação urbana 2014->2024 (pp); d <= 0 -> 0; linear até 100 em +20 pp: f = 100 x d / 0,20 | — | MapBiomas col. 10: variação da fração urbana na célula e nas 6 vizinhas |
dens | População / densidade 2022 | densidade moderada: mão de obra e clientes perto, sem conflito de vizinhança | hab/km2: 0 -> 40; linear até 100 em 500; 100 entre 500 e 2.000; linear até 20 em 10.000; >= 10.000 -> 20 | — | IBGE Censo 2022, setores censitários ponderados por area |
roubo | Segurança: roubo de carga | menos roubo de carga no entorno (trajeto), lendo também o caminhão levado que o BO classificou como roubo/furto de VEÍCULO | kernel gaussiano 2 km da densidade de BO (BO/km²/ano) das duas leituras somadas sem duplicar BO -> 100 x (1 - min(1, dens/P95)); P95 ampliado = 3.087 (a série só-declarada, P95 = 2,251, fica em roubo_carga_fav_declarado / f_roubo_declarado) | — | SSP-SP Transparência: (a) SPDadosCriminais NATUREZA_APURADA = ROUBO DE CARGA + (b) base "Veículos subtraídos" (DESCR_TIPO_VEICULO pesado/carga), 2024-01..2026-06 |
trib | Tributação municipal | menor ISS de armazenagem, menor IPTU de terreno, existência de incentivo logístico | 0,40 x ISS armazenagem + 0,30 x IPTU terreno + 0,30 x incentivo, min-max nos 9 municípios (fonte primária 9/9) | — | ISS/IPTU e incentivos por município (a ingerir; gancho) |
renda | Renda IBGE | informativo: menor renda no entorno = menor custo de terra/mão de obra | percentil da renda mediana do setor (Censo 2022) -> 100 - percentil | — | Censo 2022, rendimento por setor (a ingerir; gancho) |
rlapp | Reserva legal / APP do CAR | maior fração do imóvel fora de RL e APP declaradas | 100 x (área útil fora de RL e APP) / área do imóvel (SICAR) | — | SICAR: RL e APP declaradas por imovel (a integrar; gancho) |
polos | Polos geradores de tráfego | poucos polos geradores de tráfego perto (galpão pesado quer via livre) | d = distância ao polo mais próximo: d <= 200 m -> 20; linear até 100 em 2 km: f = 20 + 80 x (d - 200) / 1800; d >= 2 km -> 100; menos 8 por polo de grande porte e 4 por escola a <= 1 km; piso 0 | — | OSM 27/08/2026 (shopping, hospital, escola, universidade, estádio, terminal de ônibus, estação, terminal aeroportuário); 97_polos_se_estoque.sql |
se | Subestação de distribuição | subestação da distribuidora perto (ponto de conexão em MT/AT) | d = distância à subestação mais próxima: d <= 2 km -> 100; linear até 20 em 15 km: f = 100 - 80 x (d - 2000) / 13000; d > 15 km -> 20 | — | ANEEL BDGD 2024-12-31 V11 (EDP SP 391 + Enel SP 390), camadas SUB (POS PD/O/T) + UNTRAT (MVA); 97_polos_se_estoque.sql |
cluster | Estoque logístico existente | cluster logístico maduro no entorno (mercado validado, mão de obra, serviços) | A = m2 de galpão a <= 2 km; N = condomínios (carteira + galpão >= 20.000 m2) a <= 5 km: f = 30 + 40 x min(1, A / 50.000) + 30 x min(1, N / 5); sem saturação penalizada | — | OSM 27/08/2026 (building=warehouse/industrial > 5.000 m2) + carteiras com coordenada em cbre.anuncios (Herzog, LOG, Bresco); 97_polos_se_estoque.sql |
mine | Mineração (ANM + Sentinel) | sem lavra ativa nem sinal de mineração no imóvel | por imóvel (veredito): veto_mineracao -> 0 (veto: sai do ranking); verificar_mineracao -> 20; atencao_lavra -> 50; atencao_anm -> 80; demais (parado_confirmado, parado_sem_sinal_mineracao, sem_sinal) -> 100. Por célula (só ANM, sem Sentinel): polígono com direito de lavra cobrindo >= 5 % da célula -> 0; pesquisa/requerimento/disponibilidade >= 5 % -> 80; sem processo -> 100 | imóvel com veredito veto_mineracao (direito de lavra ANM + solo exposto persistente sem sazonalidade) | ANM SIGMINE (public.amc_anm_sigmine, processos na área de estudo; fases com direito de lavra = concessão de lavra, licenciamento, registro de extração, lavra garimpeira) + série mensal Sentinel-2 2020-01..2026-08 por imóvel (cbre.car_s2_mensal: fração de solo exposto NDVI < 0,20, sazonalidade úmida-seca) + MapBiomas classe 30; veredito por imóvel em cbre.imovel_mineracao (98_mineracao_dinamica.sql). Nota: veto = direito de lavra + solo exposto persistente sem sazonalidade; processo ANM ≠ lavra; sobreposição ≠ irregularidade |
conv | Caminho de conversão (rural → lote industrial) (só por imóvel; célula não se aplica) | menor caminho jurídico-urbanístico até o lote industrial: pronto (já em zona industrial dentro do perímetro urbano) > urbano condicionado (EIV/alvará) > expansão (parcelamento Lei 6.766 + INCRA + GRAPROHAB) > rural fora do perímetro (lei de perímetro) > veto | por imóvel (caminho): pronto -> 100; urbano_condicionado -> 75; expansao -> 40; rural_fora_perimetro -> 15; veto (UC-PI, mineração ativa, inundação >= 50 %, RL averbada >= 40 %) -> 0. Sem valor por célula | imóvel com caminho = veto (UC-PI; veredito veto_mineracao; inundação oficial >= 50 %; RL averbada >= 40 % da área) | cbre.imovel_perfil_conversao (pipeline/9x_perfil_conversao_20_perfil.sql; regras em cbre.conversao_regras): SICAR (status, condição, módulo fiscal, RL averbada/aprovada/proposta, APP, área consolidada, vegetação nativa, servidão) + SIGEF (parcela certificada e número de matrícula) + macrozoneamento do PD (nível 1) + zona de uso (nível 2, galpão entra?) + APRM (subárea) + inundação oficial + mineração (ANM + Sentinel) + rede MT BDGD |
vcp | Acesso a Viracopos (VCP) | tempo de viagem até o segundo terminal de carga aérea do estado (alternativa ao GRU e porta do eixo Campinas) | t <= 60 min -> 100; linear até 20 em 150 min: f = 100 - 80 x (t - 60) / 90; t >= 150 min -> 20; sem rota -> sem dado | — | Roteamento OSRM (OSM 27/08/2026, car.lua, fluxo livre) até o Terminal de Cargas do Aeroporto de Viracopos, Campinas (-23,00693/-47,14454, aeroway=terminal no OSM); grafo ampliado rmsp_camp_santos (cbre.acesso_polos, polo vcp_carga). ROTEADO, não estimado |
santos | Acesso ao Porto de Santos | tempo de viagem até o maior porto do país (perfil exportador/importador) | t <= 60 min -> 100; linear até 20 em 150 min: f = 100 - 80 x (t - 60) / 90; t >= 150 min -> 20; sem rota -> sem dado. Mesma régua do VCP para que os dois polos distantes sejam comparáveis | — | Roteamento OSRM (OSM 27/08/2026, car.lua, fluxo livre) até o MENOR tempo entre três portões de contêiner verificados no OSM: BTP - Brasil Terminal Portuário (-23,92355/-46,35186), Tecon Santos - Santos Brasil (-23,96110/-46,29057) e DP World Santos (-23,92337/-46,32104); grafo ampliado rmsp_camp_santos (cbre.acesso_polos, polo porto_santos). ROTEADO, não estimado |
rodoanel | Acesso ao Rodoanel (SP-021) | entrar no anel sem atravessar a cidade: é o acesso que liga o sítio a todos os outros polos | t <= 10 min -> 100; linear até 20 em 60 min: f = 100 - 80 x (t - 10) / 50; t >= 60 min -> 20; sem rota -> sem dado | — | Roteamento OSRM (OSM 27/08/2026, car.lua, fluxo livre) até o acesso mais próximo entre 30 nós highway=motorway_junction a <= 150 m da via Rodoanel Mário Covas, deduplicados a 300 m (cbre.polos_logisticos_pontos); cbre.acesso_polos, polo rodoanel. ROTEADO. Ressalva: o Trecho Norte está como highway=construction no OSM (42,4 km) — seus acessos não existem no grafo e o tempo pelo vetor norte está SUPERESTIMADO |
centro | Raio 30 / centro de São Paulo | proximidade do consumidor: dentro do Raio 30 da CBRE (last mile), depois Raio 60 | d <= 30 km -> 100 (Raio 30); 30-60 km: f = 100 - 50 x (d - 30) / 30 (Raio 60 = 50); 60-90 km: f = 50 - 30 x (d - 60) / 30; d > 90 km -> 20; sem rota -> sem dado | — | Roteamento OSRM (OSM 27/08/2026, car.lua) até a Praça da Sé (-23,5505/-46,6343), DISTÂNCIA pela via (km) — o "Raio 30" da CBRE é um anel de distância, não de tempo; cbre.acesso_polos, polo centro_sp |
preco | Preço pedido × banda de referência (só por imóvel; célula não se aplica) | preço pedido barato em relação ao que se transaciona no mesmo recorte: abaixo da banda é melhor, dentro da banda é neutro-bom, muito acima é ruim | por imóvel (nunca por célula). p = preço pedido R$/m²; banda = p25 · mediana · p75 do próprio recorte. Âncoras lineares: p ≤ p25 -> 100; p = mediana -> 75; p = p75 -> 60; p = 2×p75 -> 20; p ≥ 4×p75 -> 0. SEM PREÇO PEDIDO ou SEM BANDA -> 50 (NEUTRO, declarado: alvo sem preço não é punido). Para o imóvel do CAR, p = mediana do R$/m² pedido dos anúncios cujo ponto cai DENTRO do imóvel em precisão de lote ou quadra (centroide de bairro nunca conta). REGRA DURA: quando a única banda do alvo é o VTN do INCRA, o fator é NEUTRO (50) e não é calculado — o VTN é referência tributária de terra nua e fica uma a duas ordens de grandeza abaixo do mercado na borda da metrópole; usá-lo como denominador zeraria todo alvo rural com preço, o que seria punir o alvo pela fonte e não pelo preço (medido: os 20 imóveis rurais com anúncio dentro iam todos a 0) | — | cbre.valor_referencia_alvo (research/33_VALOR_REFERENCIA.md): preço PEDIDO do anúncio (cbre.mercado_il, varredura própria) contra a banda de referência de cbre.valor_referencia — ITBI de São Paulo (Prefeitura/SF, transações com imposto pago), Planta Genérica de Valores de Guarulhos, valor declarado de ativo de FII (B3/FNET), VTN do INCRA e arrematação em leilão. A banda usada é a do nível mais fino disponível para o alvo: zona > macrozona > porte (lote ≥ 1.000 m²) > município > RMSP, gravado em banda_nivel |
comun | Comunidade urbana e ZEIS (sobreposição) | terreno sem sobreposição que prenda a destinação do solo (ZEIS) nem cuja posse já esteja constituída por ocupação consolidada reconhecida pelo Censo ou pelo cadastro municipal | Duas medidas, ambas de SOBREPOSIÇÃO, e o fator é o MENOR das duas. (1) OCUPAÇÃO: pct = fração da área do alvo dentro de comunidade urbana (união do IBGE 2022 com o cadastro municipal); f = 100 × (1 − mín(1; pct ÷ 0,50)) — 0 % → 100 · 10 % → 80 · 20 % → 60 · 35 % → 30 · ≥ 50 % → 0. Alvo pontual (anúncio, lote publicado como ponto): dentro → 0, fora → 100, sem fração. (2) ZEIS: f = 100 − (100 − f_regra) × mín(1; pct_zeis ÷ 0,50), onde f_regra vem de cbre.com_zeis_regra, lida na lei do município: São Paulo ZEIS 1-4 → 0 (PDE art. 55 e Quadro 4: mínimo de 60 % da área construída total para HIS 1 e no máximo 20 % para HMP mais todos os demais usos, em terreno acima de 1.000 m²; o galpão é uso PERMITIDO, nR3-6, mas cabe dentro dos 20 %) · São Paulo ZEIS 5 → 20 · Guarulhos ZEIS 1 → 60 (Lei 7.888/2021 art. 144: vale a zona de uso SOB a ZEIS até sair legislação específica, logo a ZEIS 1 hoje não decide o galpão) · Guarulhos ZEIS 2 e ZEIS G → 0 (art. 145 VI: HIS ≥ 50 %, uso não residencial ≤ 20 % e só nas categorias NR1, NR2 e I1-A; NR3, a faixa do galpão, não consta) · Mogi, Itaquaquecetuba, Mairiporã, Santa Isabel e Arujá → 50 NEUTRO, declarado: o polígono é oficial mas o teto de área construída por uso ainda não foi lido em fonte primária. SEM SOBREPOSIÇÃO → 100. ⛔ A PROXIMIDADE NÃO ENTRA NO FATOR: distância à comunidade mais próxima e população no entorno (500 m / 1 km / 2 km) são MEDIDAS e mostradas, e não pontuam — proximidade é ambígua e lê-se também como oferta de mão de obra, que operador logístico procura. ⛔ Esta camada não mede segurança: segurança é o fator 12, medido de boletim de ocorrência da SSP-SP. | — | IBGE, Favelas e Comunidades Urbanas do Censo 2022 (polígonos nacionais, ftp.ibge.gov.br) + cadastro municipal onde ele existe: São Paulo (SEHAB/Habitasampa — favela, núcleo urbanizado e loteamento irregular, 06/2026, dados abertos CC-Zero) e Guarulhos (Secretaria de Habitação, geocorppg:tm_sh_zeis). ZEIS: carta de zoneamento vetorizada de São Paulo (Lei 18.177/2024), Mairiporã, Santa Isabel e Arujá + camada própria de Guarulhos (Lei 7.730/2019), GeoMogi (Mogi das Cruzes) e mapa oficial de Itaquaquecetuba (LC 399/2024). Efeito jurídico de cada ZEIS em cbre.com_zeis_regra, lido artigo por artigo na lei municipal. Tabelas: cbre.com_favela, cbre.com_zeis, cbre.hex_comunidade, cbre.com_alvo (research/38_COMUNIDADES.md) |
19 fatores disponíveis (29/08/2026): os 11 da grade, roubo de carga (SSP-SP), tributação municipal, renda IBGE, RL/APP do CAR por imóvel, polos de tráfego, subestação, estoque logístico e mineração (fator 19): por imóvel vale o veredito ANM + Sentinel-2 (veto_mineracao → 0 e sai do ranking; verificar → 20; atenção lavra → 50; atenção ANM → 80; demais 100); por célula só o ANM (direito de lavra ≥ 5 % da célula → 0; pesquisa → 80). Presets: Galpão logístico dá peso 5 à mineração; todos os presets ≥ 3. Pesos escolhidos pelo usuário; favorabilidade 0-100 por fator, combinação linear ponderada; vetos zeram; triagem: sinal, não prova.
2c. Perfil de conversão do CAR: caminho até o lote industrial (research/27)
Para cada um dos 4.346 imóveis CAR ≥ 5 ha do universo (3.619 publicáveis depois da curadoria logística), o caminho jurídico-urbanístico mais curto até virar lote industrial, lido de fontes públicas: SICAR (status, condição, módulo fiscal, RL averbada/aprovada/proposta, APP, servidão), SIGEF (parcela certificada, nº de matrículas — nunca o titular), macrozoneamento do Plano Diretor (nível 1), zona de uso (nível 2, “galpão entra?”), APRM (subárea), inundação oficial, mineração (ANM + Sentinel-2) e rede MT (BDGD). Cinco caminhos: pronto 3-6 meses · urbano condicionado 6-12 · expansão 18-36 · rural fora do perímetro 36-60 · veto. Prazos são faixas DECLARADAS a partir de prazos legais (Lei 6.766 art. 16, Estatuto da Cidade arts. 36-42B, Dec. SP 52.053/2007) e prática; não há série medida de prazos reais nos 9 municípios. O perímetro urbano é INFERIDO (macrozona + zona de uso), não lido de camada oficial (só Arujá tem). É o fator 20 do Motor (conv: pronto 100 · condicionado 75 · expansão 40 · rural 15 · veto 0; só por imóvel — a célula não tem valor). Tabela cbre.imovel_perfil_conversao; regras em cbre.conversao_regras, abaixo tal qual. Nada aqui é parecer jurídico nem certidão: é triagem para priorizar diligência.
Contagem por caminho
| caminho | 4.346 imóveis CAR ≥ 5 ha | ranqueados pelo Motor | Guarulhos (ranqueados) |
|---|---|---|---|
| pronto | 141 | 71 | 0 |
| urbano condicionado | 991 | 340 | 19 |
| expansão | 344 | 1 | 0 |
| rural fora do perímetro | 1902 | 182 | 0 |
| veto | 241 | 7 | 0 |
Regras (28 linhas de cbre.conversao_regras, renderizadas tal qual)
| # | grupo | regra | condição | prazo (meses, DECLARADO) | fonte legal | procedência |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | caminho | veto | UC de protecao integral dominante (em_uc_pi) OU mineracao ativa (veredito veto_mineracao: direito de lavra ANM + solo exposto persistente) OU inundacao oficial >= 50 % OU reserva legal AVERBADA >= 40 % da area | — | SNUC Lei 9.985/2000 art. 7 §1 (uso indireto em UC-PI); Codigo de Mineracao DL 227/1967 arts. 42-43 (titulo minerario prevalece); Lei 12.651/2012 art. 18 (RL averbada so se desonera com aprovacao do orgao ambiental) | DECLARADO |
| 2 | caminho | pronto | Macrozona do PD urbana consolidada ou de atividade economica (nivel 1 = URB_CONSOLIDADA / IND_ATIV_ECON) E zona de uso (nivel 2) industrial/atividade economica ou galpao_entra = sim, E galpao_entra <> nao, E sem RL averbada relevante (< 10 %), E sem sinal de mineracao (veredito fora de veto/verificar/atencao_lavra), E inundacao oficial < 10 %, E CAR nao cancelado/suspenso | [3,7) | Lei 6.766/1979 arts. 3, 16 e 18; LUOS municipal (Guarulhos Lei 7.888/2021 Quadro 4C; SP Lei 18.177/2024; Mogi Lei 7.200/2016) | DECLARADO (prazo: LITERATURA — Lei 6.766/1979 art. 16: 90 dias para o municipio aprovar; art. 18: registro em 180 dias) |
| 3 | caminho | urbano_condicionado | Macrozona urbana (nivel 1 URB_CONSOLIDADA / IND_ATIV_ECON / ESPECIAL) mas: zona mista/outra/residencial, ou galpao_entra condicionado/conferir/nao, ou RL averbada 10-40 %, ou inundacao 10-50 %, ou sinal de mineracao a verificar. Precisa alvara de uso condicionado / EIV e, se a zona nao permite NR3, alteracao de zoneamento | [6,13) | Lei 10.257/2001 arts. 36-38; Lei 6.766/1979 art. 16; LUOS municipal | DECLARADO (prazo: LITERATURA — Estatuto da Cidade arts. 36-38 (EIV); Lei 6.766 art. 16) |
| 4 | caminho | expansao | Macrozona urbana de expansao/qualificacao (nivel 1 URB_EXPANSAO_QUALIF), ou zona rural (nivel 2) dentro de macrozona urbana. Precisa: diretrizes urbanisticas + parcelamento (Lei 6.766 art. 3: so em zona urbana, de expansao urbana ou de urbanizacao especifica definida no PD), audiencia previa do INCRA e do orgao metropolitano (Lei 6.766 art. 53 e art. 13 par. unico) e averbacao na matricula, Declaracao de NAO ENQUADRAMENTO no GRAPROHAB (Dec. SP 66.960/2022 art. 8: analise obrigatoria so para parcelamento HABITACIONAL; industrial/logistico = aprovacao municipal + CETESB; research/26 §4.1), ITR -> IPTU (CTN art. 32; STJ Tema 174: ITR persiste enquanto houver exploracao rural = item de custo, nao bloqueio), RL compensada/relocada e extinta so no registro do parcelamento (Lei 12.651 art. 19) | [18,37) | research/26_CBRE_TERRENOS_COMO_OPERAM.md §4; Lei 6.766/1979 arts. 3, 6-9, 13, 53; Lei 5.868/1972 arts. 6 e 8; Decreto SP 66.960/2022 art. 8 (revogou o Dec. 52.053/2007); CTN art. 32 §1; DL 57/1966 art. 15; STJ REsp 1.112.646 (repetitivo: destinacao decide ITR x IPTU); Lei 12.651/2012 art. 19 | DECLARADO (prazo: LITERATURA — Dec. 66.960/2022: nao enquadramento em 10 dias; Lei 6.766 art. 16: 90 d; art. 18: registro 180 d; INCRA e CETESB sem prazo verificado; research/26 §4.2: marcos verificados somam 5-9 meses no melhor caso, o resto e INCRA + CETESB + ciclos de exigencia) |
| 5 | caminho | rural_fora_perimetro | Macrozona rural ou de protecao (nivel 1 RURAL / PROTECAO sem veto) — EXCETO Guarulhos: Lei 7.888/2021 art. 5 declara urbano todo o territorio e o PD 7.730/2019 nao tem macrozona rural (research/26 §4.0), logo nenhum imovel de Guarulhos cai aqui (o CAR de tipificacao rural la e terra urbana com cadastro rural: caminho expansao ou urbano_condicionado pela zona; INCRA e ITR->IPTU seguem valendo para o cadastro). Precisa lei municipal especifica de alteracao do perimetro urbano com projeto especifico (Estatuto da Cidade art. 42-B) + tudo da expansao. "inviavel no ciclo" quando a proxima revisao obrigatoria do PD (ano da lei + 10, art. 40 §3) cai depois de 2029, ou o PD esta sem anexo/delimitacao publicada (confianca baixa) | [36,61) | research/26 §4.0-4.1; Lei 10.257/2001 arts. 40 §3 e 42-B; Lei 6.766/1979 art. 3; Guarulhos Lei 7.888/2021 art. 5 | DECLARADO (prazo: LITERATURA — Estatuto da Cidade art. 40 §3 (revisao decenal) e 42-B; historico de revisao de PD na RMSP 2-4 anos) |
| 6 | perímetro | dentro_perimetro_urbano | Composicao de research/25 (nivel 2 prevalece dentro do seu perimetro): zona de uso (nivel 2) dominante de categoria industrial/atividade_economica/mista/outra/residencial/especial = urbano (fonte nivel2); zona rural (nivel 2) dentro de macrozona urbana (nivel 1 URB_CONSOLIDADA/IND_ATIV_ECON/URB_EXPANSAO_QUALIF) = expansao; zona de protecao_ambiental (nivel 2) dentro de macrozona urbana = urbano com obstaculo zona_protecao_ambiental; senao vale o nivel 1 (macrozona do PD dominante por area): URB_CONSOLIDADA/IND_ATIV_ECON = urbano, URB_EXPANSAO_QUALIF = expansao, RURAL = rural, PROTECAO = protecao, ESPECIAL = especial; sem nenhum dos dois: rural = rural, protecao_ambiental = protecao. Macrozona PROTECAO sob zona urbana de nivel 2 vira obstaculo macrozona_protecao (o PD tem de ser compativel). Guarulhos: perimetro nunca e rural/protecao (Lei 7.888/2021 art. 5, research/26 §4.0) — MAUC/MAAP sem zona urbana de nivel 2 viram expansao (perimetro_fonte = lei_7888_art5). Aruja: o perimetro urbano da LC 42/2019 (cbre.aruja_perimetro_urbano_lc42) e gravado a parte (perim_lei_pct) | — | Estatuto da Cidade arts. 40-42; Lei 6.766 art. 3 | DECLARADO |
| 7 | obstáculo | rl_averbada | RL averbada (SICAR has_rl_averbada) com pct_rl >= 10 %: obstaculo a compensar/relocar com o orgao ambiental (Lei 12.651 art. 18 §4 e art. 19: a RL so se extingue no registro do parcelamento; research/26 §4.1); >= 40 % averbada = veto no ciclo | — | Lei 12.651/2012 arts. 18-19 | DECLARADO |
| 8 | obstáculo | rl_declarada | RL declarada (proposta/aprovada) >= 20 % da area: a RL em area que passa a urbana so e liberada apos registro do parcelamento (art. 19); ate la limita a area util | — | Lei 12.651/2012 art. 19 | DECLARADO |
| 9 | obstáculo | app | APP declarada >= 15 % da area (uniao RL+APP em cbre.imovel_rl_app): intocavel em zona urbana ou rural (art. 4 e art. 8) | — | Lei 12.651/2012 arts. 4 e 8 | DECLARADO |
| 10 | obstáculo | aprm | Imovel em APRM: a lei aplicavel esta em aprm_lei — Lei 15.913/2015 (ATC: Biritiba, Mogi, Paraibuna, Ribeirao Pires, Salesopolis, Suzano; NAO cobre Guarulhos, art. 1 §2), Lei 15.790/2015 (Alto Juquery), e em Guarulhos Lei 898/1975 art. 2 II e VI + Lei 1.172/1976 (Cabucu e Tanque Grande) + APA municipal Lei 6.798/2010 (research/26 §4.1). Nenhuma delas e veto aqui; subareas SUC/SUCt/SOD/SUICt = onera (obstaculo aprm); SCA/SBD/SBD1-3/SER = regime de baixa densidade / conservacao / recuperacao (obstaculo aprm_baixa_densidade: lote minimo grande, uso industrial so conforme a lei especifica; impede o caminho pronto). NAO e veto: a Area de Restricao a Ocupacao (ARO) das leis nao esta na camada carregada; leitura artigo por artigo e pendencia | — | Lei SP 15.913/2015; Lei SP 15.790/2015; Lei SP 9.866/1997 | DECLARADO |
| 11 | obstáculo | inundacao | pct_inundavel oficial (cbre.imovel_inundacao, research/22) >= 10 %: obra de drenagem/aterro e restricao de parcelamento (Lei 6.766 art. 3 par. unico I); >= 50 % = veto | — | Lei 6.766/1979 art. 3 par. unico | DECLARADO |
| 12 | obstáculo | mineracao | veredito de cbre.imovel_mineracao (research/17): verificar_mineracao / atencao_lavra / atencao_anm = obstaculo; veto_mineracao = veto (regra 1). Processo ANM nao e lavra; sobreposicao nao e irregularidade | — | DL 227/1967; ANM SIGMINE | DECLARADO |
| 13 | obstáculo | rbcv_nucleo | Imovel na Zona Nucleo da Reserva da Biosfera do Cinturao Verde (cbre.imoveis_candidatos.rbcv_classe): anuencia do gestor; amortecimento e transicao nao contam como obstaculo (ja entram no fator restr do Motor) | — | Lei 9.985/2000 art. 15; RBCV (UNESCO/IF-SP) | DECLARADO |
| 14 | obstáculo | sem_sigef | Imovel sem parcela SIGEF certificada cobrindo >= 50 % da area: georreferenciamento e certificacao INCRA sao pre-requisito de qualquer desmembramento/transferencia de imovel rural (Lei 10.267/2001; Dec. 4.449/2002 art. 10 — obrigatorio para todo imovel desde 22/11/2025) | — | Lei 10.267/2001 art. 3; Decreto 4.449/2002 art. 10 | DECLARADO |
| 15 | obstáculo | multi_matricula | Mais de uma matricula certificada dentro do imovel CAR (SIGEF): unificacao ou negociacao por partes (Lei 6.015/1973 art. 234-235) | — | Lei 6.015/1973 arts. 234-235 | DECLARADO |
| 16 | obstáculo | car_cancelado_suspenso | ind_status do CAR = CA (cancelado) ou SU (suspenso): regularizar o cadastro antes de qualquer ato (Decreto 7.830/2012; IN MMA 2/2014) | — | Decreto 7.830/2012 | DECLARADO |
| 17 | obstáculo | servidao | Servidao declarada no CAR (linha de transmissao, duto, estrada): faixa non aedificandi (Lei 6.766 art. 4 III-A: 15 m de cada lado de rodovia/ferrovia/duto) | — | Lei 6.766/1979 art. 4 III-A | DECLARADO |
| 18 | obstáculo | zona_nao_permite_nr3 | Zona de uso (nivel 2) com galpao_entra = nao: exige alteracao da LUOS ou projeto especial | — | LUOS municipal (cbre.zoneamento_parametros) | DECLARADO |
| 19 | obstáculo | macrozona_protecao | Macrozona de protecao ambiental do PD (nivel 1 PROTECAO) sem veto de UC-PI: conversao depende de compatibilizacao/alteracao do PD (em Guarulhos a MAAP cobre ZUD6 do Rodoanel: LUOS permite NR3, PD protege — conferir na SDU) | — | Estatuto da Cidade art. 40 | DECLARADO |
| 20 | score | score_conversao | 0-100 = 0,55 x base do caminho (pronto 100 / urbano_condicionado 75 / expansao 40 / rural_fora_perimetro 15 / veto 0) + 0,15 x area util (100 x max(0, 1 - pct_rl_app_uniao / 0,5)) + 0,10 x titulo (SIGEF certificado >= 50 % = 100; alguma parcela = 50; nenhuma = 20) + 0,10 x inundacao (0 % = 100; < 10 % = 80; 10-50 % = 40; >= 50 % = 10) + 0,10 x acesso GRU (banda <= 15 min 100; 30 = 80; 45 = 50; 60 = 30; alem = 10) - 4 por obstaculo; piso 0; veto = 0. rank_conversao so entre os imoveis com rank_geral (617) | — | pesos declarados nesta tabela; nao calibrados | DECLARADO |
| 21 | motor | conv | Fator 20 do Motor (cbre.fatores): transformacao pronto 100 · urbano_condicionado 75 · expansao 40 · rural_fora_perimetro 15 · veto 0 (so por imovel; celula nao tem) | — | pipeline/9x_perfil_conversao_30_motor.sql | DECLARADO |
| 22 | tamanho fiscal | estrato_fundiario | minifundio < 1 MF; pequena 1-4 MF; media 4-15 MF; grande > 15 MF (Lei 8.629/1993 art. 4; MF do municipio pelo INCRA). Fonte: SICAR (estrato_fundiario, mod_fiscal) | — | Lei 8.629/1993 art. 4 | DECLARADO |
| 23 | obstáculo | zona_protecao_ambiental | Zona de uso (nivel 2) de protecao ambiental (APA-ZEPAM, ZPDS, ZEPAM etc.) dominante no imovel: uso industrial vedado ou excepcional; exige alteracao de zoneamento | — | LUOS municipal | DECLARADO |
| 24 | obstáculo | aprm_baixa_densidade | Subarea de APRM de baixa densidade/conservacao/recuperacao dominante (ATC: SCA, SBD; AJ: SBD1-3, SER): lote minimo grande e uso industrial so conforme a lei especifica; impede o caminho pronto | — | Lei SP 15.913/2015; Lei SP 15.790/2015 | DECLARADO |
| 25 | CAR | area_consolidada | SICAR-SP nao exporta o tema "area consolidada" (4 de 4.346 imoveis com valor). pct_consolidada fica como declarado (quase sempre 0 = nao declarado) e o campo util e pct_antropizado_2014 (proxy MapBiomas col. 10: 1 - floresta - agua - campo natural em 2014, ano mais antigo da serie carregada; piso de ocupacao antropica antiga, nao a data legal de 22/07/2008) | — | Lei 12.651/2012 art. 3 IV e art. 61-A | DECLARADO (proxy) |
| 26 | negocio | perfil_negocio | Fluxo real da CBRE (research/26 §5-6): mandato do proprietario -> estudo de vocacao -> venda organizada ou permuta. Sugestao DECLARADA: caminho pronto/urbano_condicionado e area >= 10 ha e galpao_potencial >= 30.000 m2 -> bts_ocupante; pronto/urbano_condicionado demais -> venda_organizada; expansao/rural_fora_perimetro e area >= 20 ha -> permuta_desenvolvedor (o desenvolvedor carrega o prazo de aprovacao); expansao/rural menores -> venda_organizada; veto -> nenhum | — | research/26_CBRE_TERRENOS_COMO_OPERAM.md §5-6 | DECLARADO |
| 27 | negocio | brownfield | Uso industrial/mineral anterior no imovel: OSM landuse industrial/brownfield/quarry/construction >= 5 % da area, ou edificio industrial OSM >= 2 %, ou MapBiomas classe 30 (mineracao) >= 5 % em qualquer ano 2014-2024. Implica etapa de diligencia de area contaminada na CETESB (DD / Lei SP 13.577/2009) antes da compra | — | research/26 §4.1-4.3; Lei SP 13.577/2009 | DECLARADO |
| 28 | custo | itr_iptu | STJ Tema 174 / DL 57/1966 art. 15: imovel em zona urbana com exploracao rural comprovada segue no ITR; a mudanca para IPTU e consequencia da destinacao, nao pre-requisito — item de custo, nunca bloqueio | — | research/26 §4.1; CTN art. 32; STJ Tema 174 | DECLARADO |
3. Do score da célula ao ranking do imóvel
- Universo: todos os imóveis CAR ≥ 5 ha que tocam os 9 municípios — 4.346, dos quais 3.619 publicáveis (727 fora do escopo logístico, ver acima) (Mogi 1.622 · Nazaré Paulista 727 · São Paulo 657 · Santa Isabel 520 · Mairiporã 439 · Arujá 129 · Guarulhos 117 · Cajamar 74 · Itaquaquecetuba 61).
- Por imóvel:
score_medio= média do score das células de 250 m dentro da divisa, ponderada pela área de interseção;score_max;pct_apto= fração da área em células ≥ 0,45;pct_vetado= fração em células vetadas, com oveto_principal(o veto que mais área ocupa). - Índice = score_medio × pct_apto. Entra no ranking quem tem pct_vetado < 0,5, índice > 0, sem veto de mineração e dentro do escopo logístico (veredito
veto_mineracaoemcbre.imovel_mineracao: 18 imóveis ≥ 5 ha, 11 deles estavam entre os 637;verificar_mineracaofica no ranking, marcado): 617 imóveis em 29/08/2026 (Mogi 431 · Santa Isabel 61 · Arujá 49 · Itaquaquecetuba 37 · São Paulo 19 · Guarulhos 19 · Cajamar 1 · Nazaré Paulista 0 · Mairiporã 0). Antes (28/08, zoneamento só em 3 municípios, sem veto de mineração): 637 (Mogi 442 · Itaquaquecetuba 53 · Arujá 51 · Santa Isabel 50 · SP 19 · Guarulhos 19 · Cajamar 2 · Nazaré 1). Detalhe em research/21_INTEGRACAO_ZON_MINE.md.rank_geralordena os 637;rank_municipioordena dentro de cada município. - Atributos de ficha (não entram no índice): zona da carta oficial e veredito “galpão entra?” do glossário; banda de tempo ao GRU Cargo; rodovia principal mais próxima e distância; classe de uso (parado / agrícola / florestal / urbanizado / misto, MapBiomas 2014–2024 + NDVI Sentinel-2 2026); galpão potencial = 50 % da área (ordem de grandeza, sem projeto); anúncios e leilões georreferenciados a ≤ 500 m.
- Área apta (antiga gleba) = células contíguas com score ≥ 0,45; 184 manchas ≥ 10 ha, 110 ≥ 20 ha. Continua disponível como camada de fundo e em CSV/GeoJSON, mas não é mais o objeto ranqueado, porque uma mancha da grade não tem dono nem divisa.
- Mercado = 71.129 anúncios, lotes de leilão e itens de carteira coletados em 28/08/2026 (Chaves na Mão, Portal Zuk, Mega Leilões, Superbid, Caixa, LOG CP, Bresco, Herzog), robots.txt respeitado; leilões re-varridos diariamente (cron 06:40). Só 1.199 têm coordenada publicada pela fonte.
- Imóvel rural parado = CAR ≥ 2 ha com pastagem + solo exposto + mosaico ≥ 60 % em 2024, agricultura < 10 % nos 4 anos lidos, mata < 40 %, urbano < 20 % → 94 imóveis (37 deles ≥ 5 ha estão entre os candidatos com classe “parado”). NDVI baixo corrobora solo exposto; NDVI alto não distingue pasto de mata.
4. Fontes (todas públicas; acesso em 28/08/2026)
| Camada | Fonte | Data do dado |
|---|---|---|
| Limites municipais | IBGE malha municipal | 2022 |
| Zoneamento Guarulhos | GeoServer municipal geoserver.guarulhos.sp.gov.br:8443/geoserver/ows, camada geocorppg:tm_sdu_zoneamento_7888_2021 (Lei 7.888/2021; PD Lei 7.730/2019; alterada pela Lei 8.213/2023 — não conferida na camada) | sem data na camada |
| Zoneamento São Paulo | GeoSampa WFS, Lei 18.177/2024 | 2024 |
| Zoneamento Mogi das Cruzes | GeoMogi, Lei 7.200/2016 | 2016 |
| Zoneamento Mairiporã | SHP oficial, LC 438/2021 Anexo II Mapa 5, alt. LC 455/2022 e LC 484/2025 (confiança alta) | 2025 |
| Zoneamento Cajamar | DWG oficial do macrozoneamento (Sec. Infraestrutura) + LC 234/2024 Anexo 7 memoriais UTM (OCR) + LC 181/2019 (confiança alta/média/baixa por zona) | 2024 |
| Zoneamento Arujá | LC 42/2019 Planta 2, carta georreferenciada de PDF (raster 200 dpi, 62 GCPs de grade UTM, RMSE 18,8 m; divisas ± 20–40 m; ZEIS/ZURA confiança baixa); lei em revisão (LC 63/2025) | 2019 |
| Zoneamento Itaquaquecetuba | LC 420/2025 Anexo II Mapa 1, GeoPDF georreferenciado (cor + textura a 300 dpi; confiança alta/média) | 2025 |
| Zoneamento Santa Isabel | LC 184/2016 Mapa 32-A (AutoCAD via Wayback), carta georreferenciada de PDF (confiança alta/média); lei de zoneamento específica em elaboração | 2016 |
| Zoneamento Nazaré Paulista | sem lei de zoneamento: APA Sistema Cantareira (Dec. 65.244/2020, WMS GetFeatureInfo DataGeo) + perímetro urbano Lei 495/1999 + corredores LC 78/2023 + Distrito Industrial Lei 143/1990 (confiança alta/média/baixa) | 2020–2023 |
| Mineração | ANM SIGMINE (processos; titular omitido) + Sentinel-2 L2A série mensal 2020-01..2026-08 por imóvel (fração de solo exposto) + MapBiomas classe 30 | 2026 |
| Cinturão Verde (RBCV) | DataGeo-SP WMS → raster classificado → polígonos (confiança média) | — |
| APRM Alto Juquery / Alto Tietê Cabeceiras; UCs estaduais; APA Cantareira | DataGeo-SP / SIMA | — |
| UC federais e estaduais, TI | CNUC/MMA, FUNAI | 2026 |
| Embargos IBAMA | IBAMA (tabela limpa) | 2026 |
| Hidrografia | BC250 1:250.000 | 2023 |
| Relevo | Copernicus GLO-30 (AWS público) | 2021 |
| Cobertura do solo | MapBiomas Coleção 10, 2014–2024 (COG público) | 2025 |
| Rede elétrica | ANEEL BDGD 2024 (MT), SIGEL (AT), ONS SINDAT (SE) | 2024 |
| População | IBGE Censo 2022, setores censitários | 2022 |
| CAR | SICAR, só código do imóvel | 2026 |
| Malha viária e uso industrial | OpenStreetMap, Geofabrik sudeste, 2026-08-27T20:21:06Z | 27/08/2026 |
| Isócronas | OSRM (car.lua) sobre a malha OSM, fluxo livre, grade 500 m, âncora GRU Cargo −23,4261 / −46,4896 | 28/08/2026 |
| Anúncios e leilões | Chaves na Mão, Portal Zuk, Mega Leilões, Superbid, Caixa; carteiras LOG CP, Bresco, Herzog | 28/08/2026 |
| NDVI | Sentinel-2 L2A via Element84 Earth Search (STAC) | 2024 e 2026 |
| Mapa-base do visualizador | Esri Light Gray Canvas, Esri World Imagery, OpenStreetMap (só visual, não entram no cálculo; CARTO Positron passou a exigir chave de API em 08/2026) | — |
5. O que isto não é
- Não é matrícula: o imóvel candidato é o polígono autodeclarado no CAR (sobreposições e divisas não conferidas em cartório); a área apta é uma mancha da grade, sem dono.
- Não é certidão: ausência de restrição na base não é certidão negativa.
- Não é valor: preços são pedidos do vendedor ou lances mínimos de praça, nunca transação.
- Várzea é proxy (relevo + hidrografia 1:250.000), não a mancha de inundação oficial do Tietê.
- Zoneamento vetorial nos 9 municípios (desde 29/08/2026), mas com confiança desigual: em Arujá, Itaquaquecetuba e Santa Isabel a carta é georreferenciada de PDF (divisas com incerteza de dezenas de metros), Nazaré Paulista não tem lei de zoneamento (vale a APA Cantareira e o perímetro urbano) e nenhuma camada é certidão de zoneamento — "galpão entra" é leitura da lei, não parecer da prefeitura.
- Veto de mineração é indício por satélite + cadastro ANM: processo ANM não é lavra, sobreposição não é irregularidade; "verificar" pede conferência, não exclui.
- Rodoanel Norte consta como "em construção" no OSM (42,4 km): tempos ao GRU pelo norte estão subestimados se já aberto.
- Detecção por satélite é indício; nada foi visto em campo; nenhum dado pessoal (código CAR identifica o imóvel, não a pessoa).
- Pesos declarados, não medidos. Triagem: sinal, não prova.
Zonas explicadas em linguagem de galpão: glossário de zonas. Tabela dos 637: imóveis candidatos. Reexecução e hashes: dossiê com procedência.