CBRE · Guarulhos e entorno — triagem de terrenos industriais/logísticos · análise / beta privado · agosto de 2026

Metodologia: uma página com tudo o que sustenta o ranking

Política de honestidade · O que é cada objeto · Fatores do motor (cbre.fatores) · Vetos · Perfil de conversão (cbre.conversao_regras) · Zoneamento em duas camadas · Validação

1. Política de honestidade (METODOLOGIA_HONESTIDADE.md, renderizado)

Novaterra x iAgroSat · análise / beta privado · agosto de 2026 Aplica-se a tudo o que a frente CBRE entrega: PDFs (deliverable/), site estático (web/), SIG com login (cbre.iagrointel.com), CSV/GeoJSON e o próprio banco (schema cbre).

1. Política (numerada, vinculante)

1. Triagem: sinal, não prova. Todo resultado analítico (score, ranking, veredito, "parado", "verificar") é sinal para orientar diligência, nunca conclusão sobre o imóvel, o proprietário ou o processo. O rodapé de todo produto repete isso.
2. Pesos declarados, não calibrados. Os pesos do score da grade e os presets do motor multicritério são escolhas do projeto (cbre.fatores, research/12), visíveis, alteráveis pelo usuário e sem pretensão de ótimo. Nenhum peso é apresentado como "medido".
3. Preço pedido ou praça não é transação. cbre.anuncios.preco_brl e as praças de cbre.leilao_detalhe são o que o vendedor ou o edital pedem. Nunca se deriva "valor de mercado" deles. "Fora do mercado" só se afirma contra itens com coordenada (1.199 de ~70 mil) e é piso fraco.
4. CAR é autodeclarado. Divisa do imóvel CAR não é matrícula; área é a declarada; gleba (mancha da grade) não é lote, lote não é matrícula. Nunca se afirma titularidade.
5. Código, não pessoa. O imóvel é identificado pelo código CAR; leilão pelo número do processo e pelo comitente pessoa jurídica ou juízo. Nome, CPF, telefone e e-mail de pessoa física não entram no banco, no site nem no PDF. Contato com proprietário é ato da CBRE, com base legal própria (LGPD).
6. Ausência não é certidão. "Sem embargo", "sem UC", "sem processo ANM" significam ausência na base consultada, na data de acesso. Nunca "certidão negativa".
7. Método e confiança por zona. Cada polígono de zoneamento carrega metodo (wfs, shp, app_json, georref_pdf, ocr_texto, wms_getfeatureinfo) e confianca (alta, média, baixa). "Galpão entra" é leitura da lei com artigo citado (zoneamento_parametros.artigo_fonte), não parecer nem consulta prévia; sigla ambígua recebe a leitura mais restritiva.
8. Veto explicável. Todo veto (grade, imóvel, mineração) tem motivo em texto na linha (veto_motivo, veto_principal, mine_motivo) e regra declarada em cbre.fatores.veto_regra. Não há veto sem frase.
9. Sobreposição não é irregularidade. Cruzar imóvel com processo ANM, embargo, UC ou zona de proteção descreve coincidência espacial; nunca acusa. Extrato de leilão nunca julga o devedor.
10. Satélite é indício. MapBiomas, NDVI e a série mensal Sentinel-2 leem cobertura, não uso legal; não distinguem cava de terraplenagem; várzea é proxy (GLO-30 + BC250), não mancha oficial. Nada foi visto em campo.
11. Dado aberto, robots respeitado. Só fontes públicas; portais que bloqueiam (Cloudflare/403) ficam de fora e são nomeados como lacuna, não contornados. Uma requisição por fonte nas verificações de frescor.
12. Número sem procedência não sai. Todo número em PDF, site ou fala tem tabela, script e data; o que não se conseguiu estabelecer fica NULL com motivo (catalogo_camadas.motivo_null), nunca preenchido por suposição.

2. Como o catálogo, o dicionário, o registro de validação, os hashes e o frescor fazem a política valer

Resultado por camada: passa (tudo dentro do esperado), atencao (fora do esperado com explicação registrada — não bloqueia, mas aparece), falha (bloqueia a publicação da camada até correção), nao_validado (catalogada sem verificação — aparece assim no site).

3. Documento de Validação (modelo)

Preencher um por camada ou por entrega, guardar em research/QA_<data>.md (automático) ou deliverable/VALIDACAO_<camada>_<data>.md (humano).

DOCUMENTO DE VALIDAÇÃO — <camada ou entrega>
Data: <AAAA-MM-DD>            Rodada: <run_id ou "manual">
Tabela(s): cbre.<...>         Hash (sha256, export determinístico): <64 hex>   Linhas: <n>
Fonte: <órgão, conjunto, URL>   Data do dado: <safra>   Data de acesso: <AAAA-MM-DD>   Licença: <...>
Script gerador: <caminho>       Método: <uma linha>    Confiança declarada: <alta/média/baixa>

O QUE FOI MEDIDO        CONTRA O QUÊ (referência)            ESPERADO        MEDIDO        RESULTADO
<teste 1>               <fonte/relatório/propriedade>        <valor>         <valor>       passa/atenção/falha
<teste 2>               ...

Limites que permanecem: <uma linha por limite; nada que a política §1 proíba afirmar>
Ação se atenção/falha: <reingerir / corrigir / declarar lacuna>   Prazo: <...>
Próxima verificação: <data>   Cadência: <diário/semanal/mensal/trimestral/semestral/anual/estático>

Assina: <nome, papel, "agente" ou "humano">   Em: <AAAA-MM-DD>
Evidência: <caminho do log, do relatório, do CSV>

4. O que uma auditoria do cliente recebe

1. deliverable/CATALOGO_DADOS.md (+ catalogo_camadas.csv, dicionario_campos.csv, validacao.csv) — catálogo, dicionário e registro completos, gerados do banco.
2. deliverable/SHA256SUMS.txt e os hashes por tabela com o comando que os reproduz (hash_tabela.sh).
3. deliverable/DOSSIE_GUARULHOS.md — fontes, método em uma linha por etapa e o bloco de reexecução (84b → 80 → run_chain4.sh → mapas → build_docs.py).
4. Os scripts geradores em pipeline/, mercado/, web/ (código aberto ao auditor), com logs *.log por etapa.
5. research/QA_<data>.md de cada rodada semanal e a série cbre.frescor mensal.
6. Este documento, com a política numerada, e a página catalogo.html do site com "última validação" por camada.
7. O que NÃO recebe: dado pessoal, preço "de mercado", certidão, parecer urbanístico, laudo — porque não produzimos.

5. Operação

• bash pipeline/qa/qa_run.sh — roda a bateria, grava cbre.validacao, atualiza hashes e resultado no catálogo, reexporta MD/CSV/JSON e publica o JSON no site.
• python3 pipeline/qa/frescor_check.py — verificação de fontes (mensal).
• python3 pipeline/qa/catalogo_export.py — só reexportar.
• python3 web/build_web.py — reconstrói o site, inclusive catalogo.html (lê data/catalogo.json).
• Ao criar tabela nova em cbre: inserir a linha em cbre.catalogo_camadas no mesmo commit (sem linha, a bateria a lista como "não catalogada").

6. Análise sob demanda de uma área (31/08/2026) — e a Prova do método

O cliente entrega uma área (desenha, solta um pino, manda KML/KMZ/GeoJSON/SHP zipado/GPKG/GML, ou cola coordenadas) em analisar.html e recebe a leitura calculada na hora, no PostGIS, contra as mesmas camadas do mapa. Detalhe e reexecução em research/34_ANALISE_SOB_DEMANDA.md.

Três selos, e todo valor tem um: - medido no polígono — a conta foi feita com a geometria do usuário contra o vetor da fonte (zona, macrozona, perímetro urbano, inundação, UC/APRM/RBCV, embargo, mineração ANM, CAR, lote, matrícula, anúncio, leilão, estoque, renda por setor, tributação municipal, rede MT e subestação). - herdado da célula de 250 m — o valor vem da grade (cbre.hex, hex_fav, hex_fatores_extra, acesso_polos), ponderado pela área de interseção de cada célula com o polígono: relevo, cobertura MapBiomas, tempo roteado aos 14 polos, roubo de carga, densidade, MVA da subestação. Carrega o erro dessa escala e diz que carrega. - declarado — regra, peso ou parâmetro escrito por nós. Nunca medição.

A Prova do método vem junto de cada leitura, e é a parte que não se esconde: 1. Critério → função de pertinência. O grau 0-100 de cada fator é uma função linear por partes com âncoras declaradas — conjunto difuso no sentido estrito (pertence em grau, não por sim/não). As âncoras são lidas de cbre.fatores (coluna transformacao) e mostradas junto do texto verbatim. 2. Agregação. Soma ponderada dos graus (WLC), compensatória, rodando por baixo de restrições não-compensatórias (o veto): favorabilidade = (Σ w·g ÷ Σ w) × (1 − fração vetada). A tela mostra a contribuição grau × peso de cada fator, ordenada, para aquela área. 3. Veto por objeto. cbre.veto_regras_urbano inteira, com vale_para_rural, vale_para_urbano e motivo_da_diferenca: o imóvel rural e o lote urbano não são vetados pelas mesmas regras, e por isso a leitura de uma área desenhada devolve duas notas. 4. Procedência por valor, com a ficha de cbre.catalogo_camadas de cada camada usada. 5. Reexecução: sha256 da entrada canônica + o comando que reproduz a leitura.

Regra de exibição (dono, 31/08): mostra-se o método por inteiro e guarda-se a resposta. As listas completas ficam trancadas; nada sobre como um número é feito fica escondido.

Pesos por uso. Além dos presets de industrial e logística, há varejo/comercial, escritório e data center. Eles são primeira versão para discussão: os critérios desses usos ainda não foram levantados com o time da CBRE, e a tela diz isso em toda parte onde eles aparecem. Como todos os outros, os pesos são declarados, nunca medidos.

7. Situação de uso do imóvel CAR (31/08/2026) — um imóvel em atividade nunca parece disponível

Regra do dono, depois de clicar num imóvel com NDVI 0,86 (claramente plantado) que a tela mostrava como oportunidade: um imóvel em plena atividade agrícola não pode aparecer como se estivesse disponível.

cbre.imovel_situacao_uso (4.346 imóveis, pipeline/9s_situacao_uso.sql, relatório research/35) dá a cada imóvel um rótulo derivado só do que já estava medido: MapBiomas 2024 por imóvel e a série de NDVI de pico de 2026. As regras são avaliadas em ordem (a primeira que fecha manda) e os limiares são declarados, não calibrados em campo:

Distribuição medida (4.346 imóveis): vegetação nativa · 1718 · em uso agrícola · 1129 · mosaico/indefinido · 838 · pasto · 325 · silvicultura · 138 · construído/urbanizado · 128 · mineração · 63 · sem cultura há 12 safras · 7.

Como aparece no produto. O rótulo abre o popup do imóvel (antes de qualquer outra coisa), com o NDVI e o ano — “em uso agrícola (NDVI 0,86, pico 2026)” — e vira um chip na linha de cada lista. A lista da Linha 1 abre só com os plausíveis; há um interruptor explícito “incluir imóveis em uso”, desligado por padrão.

E a frase que tem de estar na tela: imóvel em uso não é descartado — o cliente pode procurar o proprietário com uma oferta —, mas isso é outro movimento, com outro prazo, e por isso não entra na mesma lista. Nunca dizemos que um imóvel está “disponível”: o vocabulário é candidato ou alvo.

O que isto não é: não é vistoria, não é intenção de venda do proprietário e não é 2025-26 no MapBiomas (a coleção para em 2024; obra ou lavoura iniciada depois disso só aparece pelo NDVI). Limiares sujeitos a ajuste pela CBRE.

8. O lote urbano vazio conferido na imagem (31/08/2026) — o número caiu, e isso é o produto

research/36_LOTE_VAZIO_SENTINEL.md · cbre.v_lote_vacancia_s2 · pipeline/cadastro/60_lote_s2_serie.py.

O número de cabeceira da Linha 1 era 232 lotes / 289,9 ha, apurado por cadastro fiscal + pegada de edificação + OSM. Faltava a fonte que não depende de ninguém ter cadastrado nada: a imagem. A série Sentinel-2 2017-2026 de cada lote (janela seca de maio a setembro, 10 m, mediana das cenas do ano) foi lida lote a lote. Resultado: 13 lotes saíram — a série mostra mudança persistente compatível com obra que nenhum cadastro registrou. O número publicado passou a 219 lotes / 273,1 ha (São Paulo 178, Guarulhos 41). Isso é o produto funcionando, e por isso a queda aparece escrita na tela, não em silêncio.

A régua não foi escolhida a olho. 150 lotes comprovadamente construídos passaram pela mesma máquina e deram a distribuição nula medida; os limiares são os percentis dela, declarados: mudou = ΔNDBI ≥ +0,13 ou ΔNDVI ≤ −0,16 ou Δsolo exposto ≥ +0,19 (os p95), com persistência em todos os anos válidos a partir do ano indicado; estável = |ΔNDVI| ≤ 0,12 e |ΔNDBI| ≤ 0,09 e |Δsolo| ≤ 0,16 (os p90); o resto é inconclusivo. Falso positivo medido: 2,7 % (4 de 150).

A lista tem graus, não carimbo: vazio 96 / 110,0 ha (as quatro fontes concordando — é o núcleo e o que a lista abre) · vazio_superficie_nao_vegetada 60 (série estável, mas o chão já é seco/exposto: pátio, aterro ou terra batida — não é obra nova, é motivo de olhar a imagem) · vazio_inconclusivo_s2 63 (série curta, sinal sem persistência, ou polígono publicado pequeno demais) · construido 13 (fora de toda contagem). O popup mostra a série ano a ano (NDVI, NDBI, solo exposto, nº de cenas) e o ano da mudança.

⛔ A população de Guarulhos por área aproximada (312 lotes por Voronoi na quadra) saiu do site. Reprovou no próprio teste: 309 dos 312 leem como não vegetados porque a fatia mede a quadra, não o lote. ⛔ 8 lotes têm polígono suspeito — o polígono publicado tem de 2 % a 45 % da área declarada no cadastro (mediana dos 232 = 1,000). Ficam marcados, entram como inconclusivos e não se ordena por área sem conferir. ⛔ O maior lote (Guarulhos, 245.788 m², ZUD3) não está no núcleo: não muda há dez anos, mas está não vegetado desde 2017 — nunca apresentar como terra limpa.

O que isto não é: não é vistoria, não é alvará, não é certidão de uso do solo e não é prova de disponibilidade. É triagem: sinal, não prova. NDBI e solo exposto são proxies de superfície impermeável e de solo descoberto, não detectores de edificação.

9. Comunidades urbanas e ZEIS (31/08/2026) — a camada com a regra de enquadramento mais estrita

A camada de favelas e comunidades urbanas (IBGE, Censo 2022) e de ZEIS entrou no motor como o fator 26. Ela é diferente das outras em uma coisa: a maneira de dizer faz parte do método, e a regra é vinculante em toda tela, todo popup, todo PDF e toda conversa.

O que a camada é. Censo e planejamento urbano. Ela diz onde a fonte oficial reconhece uma comunidade e onde a lei municipal prende a destinação do solo a Habitação de Interesse Social.

O que pontua, e é o único lado duro. A sobreposição: alvo dentro de comunidade = posse do chão já constituída por moradia consolidada; alvo dentro de ZEIS = restrição legal de uso, lida artigo por artigo na lei do município (cbre.com_zeis_regra).

O que não pontua, e está escrito na tela. A proximidade. Ela é ambígua, e a leitura mais direta dela é oferta de mão de obra a pé ou por transporte curto, que é o que operador logístico procura. Distância e população no entorno ficam medidas e visíveis, e fora do score.

Onde mora a segurança. No fator 12, medido de boletim de ocorrência georreferenciado da SSP-SP (research/16), e em lugar nenhum mais. Esta camada não é, e nunca é apresentada como, medida de risco.

O que não se escreve, nunca. "Risco de invasão", "área perigosa", ou qualquer construção que leia como juízo sobre quem mora ali. Critério que não couber em redação neutra fica de fora, e o motivo de ter ficado de fora vai escrito no relatório (research/38, seção 9).

Dado de pessoa. Nenhum. nome é o topônimo do núcleo publicado pela própria fonte. As colunas de endereço que as fontes municipais publicam não foram ingeridas, e a camada de cortiço de São Paulo, que traz endereço residencial, não foi sequer baixada.

10. Nome do módulo: "Radar de remembramento" (31/08/2026, comentário nº 37)

O módulo se chamava "radar de assemblagem". "Assemblagem" é decalque do inglês assemblage; o termo brasileiro para juntar imóveis vizinhos num só é remembramento — o inverso do desmembramento. No registro de imóveis o ato correspondente é a fusão de matrículas contíguas do mesmo proprietário (Lei 6.015/1973, art. 234), e é assim que o cartório o classifica.

Nome publicado, em toda tela, PDF, catálogo e conversa: "Radar de remembramento", com o subtítulo obrigatório "compra sucessiva de lotes na mesma quadra".

A precisão que vai junto, e não é cosmética. O remembramento propriamente dito é ato de registro e nasce na matrícula. Nós não lemos matrícula — o inteiro teor é pago e nunca foi buscado. Logo não observamos a fusão: observamos, no microdado de ITBI de São Paulo, a compra sucessiva de lotes distintos dentro da mesma quadra fiscal, que costuma preceder o remembramento. Consequências que ficam escritas onde o número aparece:

1. Nem toda compra sucessiva vira remembramento (pode virar loteamento, revenda, ou nada).
2. Um remembramento pode ocorrer sem nenhuma compra na janela — herança, cisão societária, dação.
3. Não verificamos se os lotes são confrontantes: sabemos apenas que partilham a quadra fiscal.
4. O ITBI não traz adquirente (sigilo fiscal): o sinal é de concentração de negócio na quadra, não de comprador único e muito menos de identidade.

A tabela continua sendo cbre.assemblagem. Renomear tabela em produção é risco sem ganho: o rótulo publicado vive no COMMENT ON TABLE (valor/32_rotulo_remembramento.sql) e em cbre.catalogo_camadas.descricao_simples, que são o que o catálogo e o site leem.

11. Auditoria de geometria das camadas publicadas (31/08/2026, comentário nº 38)

Carlos apontou, com um clique no mapa em (-23,00691 · -47,384548), um polígono que "aparenta ser espúrio", e fez a pergunta certa: o defeito está na base original ou na base compilada para o sistema? As duas coisas foram medidas, em EPSG:31983, em toda camada que o mapa serve (pipeline/qa/geom_audit_20260831.py no banco, e o mesmo teste sobre os arquivos publicados). Testes: ST_IsValid; distância máxima ao centroide ÷ √área > 3 (vértice fora de lugar); perímetro ÷ (4·√área) > 5 (fio saindo do polígono); vértices repetidos; centroide fora do retângulo de estudo; e área calculada contra a área que a fonte declara.

O que ele viu está na FONTE. É a matrícula 56039 do Registro de Imóveis de Capivari (onr_id 3314756), do "Mapa do Registro de Imóveis" do ONR. O polígono real tem poucos milhares de m² em Capivari; um vértice do primeiro anel está a 60,8 km dali, formando um triângulo degenerado que atravessa a região metropolitana. O defeito já vem assim do ONR: o SHAPE__Area publicado pela própria fonte é 9.193.031 m², coerente com o vértice errado, não com o imóvel. Nossa compilação só simplificou (35 → 25 vértices) — não criou o pico. E o pico é a única razão pela qual esse imóvel entrou no estudo: a lasca cruza o município de São Paulo, e é por junção espacial que atribuímos município. Excluído da camada publicada (cbre.onr_matricula.geom_pico, pipeline/qa/50_geom_qa.sql); a lista de matrícula urbana vai de 78 para 77 objetos. O mesmo teste acha 17 casos em 32.905 matrículas do ONR no país (0,05 %), alguns com vértice a mais de 4.000 km — todos da fonte, todos agora marcados.

O que era NOSSO, e foi corrigido. Na exportação, a geometria era arredondada para 4 casas decimais (≈ 11 m) depois de simplificada. Arredondar sem snap dobra o anel sobre si mesmo: medido, 23 de 3.729 imóveis em imoveis_outros.geojson, 123 de 934 em anm_processos, 82 de 559 em inundacao e 31 de 47 em macrozoneamento saíam inválidos do nosso exportador, estando válidos no banco (teste: com 4 casas 0 de 23 sobrevivem; com 5 casas, 19; com ST_ReducePrecision na mesma grade, 23 de 23). Correção: cbre.geom_pub() quantiza a geometria na mesma grade em que ela vai ser escrita, antes do ST_AsGeoJSON — sem custo de tamanho. Efeito visual era um contorno que se cruza, não um vértice longe; mesmo assim é defeito nosso e está consertado.

O que é fiel à fonte e fica como está, declarado. Feição multiparte com razão alta e compacidade baixa não é pico: é um desenho com várias partes espalhadas. É o caso das 260 feições de inundacao (setores de risco dissolvidos por fonte × classe × município), das 87 de comunidades, das 77 quadras do Radar de remembramento (lotes distintos da mesma quadra), das 11 subestações fora do retângulo (a rede vizinha atende a área) e dos 410 anúncios fora dele (carteiras nacionais de LOG CP, Bresco e Herzog, que a fonte publica no país inteiro). Também seguem declarados os 8 lotes do GeoSampa cujo polígono tem de 2 % a 45 % da área do cadastro (seção 8) e as autointerseções que vêm do SIGMINE/ANM e do SICAR. O Cartório Teste do ONR (92 registros, 124.961 ha) continua fora de toda camada publicada — conferido.

Passa a ser verificação permanente: pipeline/qa/qa_checks.py, bloco "geometria", roda no cron de domingo sobre toda camada que o cliente vê e acende quando um vértice fora de lugar aparece.

Linha de base do teste, declarada (31/08/2026). Em carta oficial o polígono longo e fino é legítimo: zona que segue corredor de via, setor de risco ao longo do córrego, núcleo em faixa. Medido: das 919 feições de zoneamento que acendem o teste, 617 têm menos de 1.000 m² e só 2 são multiparte — são lascas e corredores da própria carta. Por isso o teste tem duas severidades: nas listas de objeto (imoveis_candidatos, glebas_candidatas, estoque_logistico, assemblagem) a base é 0 e qualquer caso é falha; na cartografia de fonte (zoneamento 919 · inundacao_oficial 43 · com_zeis 8 · com_favela 5 · macrozoneamento 4) o que se vigia é a mudança contra a base publicada acima. onr_matricula fica com base 17 — os 17 defeitos da fonte já marcados em geom_pico e fora do mapa; o 18º acende.

2. O que é cada objeto

Grade hexagonal de 250 m sobre 9 municípios (73.115 células). Cada célula recebe um veto (zera) ou um score entre 0 e 1 pela média geométrica ponderada de cinco critérios, multiplicada por três descontos. Os pesos são declarados, não medidos — escolha nossa, a calibrar com a CBRE. Scripts: cbre/pipeline/80_score.sql, 81_glebas.sql, 82_cruzamentos.sql, 83_imoveis_candidatos.sql.

3. Fatores do motor multicritério (26 linhas de cbre.fatores, pipeline/85_fatores.sql)

Cada fator responde a um critério e vira favorabilidade 0-100 por célula de 250 m (ou por imóvel); vetos zeram a célula seja qual for o peso. Pesos são escolhidos pelo usuário na aba Motor do mapa; pesos e transformações são declarados, não medidos. A coluna “disponível” é o que a tabela diz hoje: “não (NULL)” = o fator não entra na combinação enquanto não tiver dado.

4. Vetos (qualquer um zera a célula)

Resultado em Guarulhos: 5.400 células vetadas, 336 com score ≥ 0,45.

4b. Perfil de conversão do CAR: caminho até o lote (cbre.conversao_regras, research/27)

Caminho jurídico-urbanístico mais curto de cada imóvel CAR ≥ 5 ha até o lote industrial (pronto · urbano condicionado · expansão · rural fora do perímetro · veto), com prazo em meses declarado a partir de prazos legais e prática (não há série medida), obstáculos e score de conversão (pesos declarados, não calibrados). Perímetro urbano inferido (macrozona do PD + zona de uso); SIGEF traz só nº de parcelas/matrículas, nunca o titular. Fator 20 do Motor (conv, só por imóvel). Não é parecer jurídico nem certidão. Regras abaixo tal qual estão na tabela, com a fonte legal linkada.

Contagem por caminho

Regras (28 linhas de cbre.conversao_regras, renderizadas tal qual)

5. Zoneamento em duas camadas (macrozoneamento do Plano Diretor × zona de uso da LUOS)

Modelo em duas camadas (leitura de Carlos, Novaterra, 29/08/2026 17:56)

Feedback verbatim: "nao tem padrao de legislacao nem de nomenclatura; ZUD significa coisas diferentes por municipio. Primeira alternativa: homogeneizar usando so os PLANOS DIRETORES (macrozoneamento, menos detalhado) e, numa outra camada sempre mais heterogenea e menos confiavel, as LEIS DE USO DO SOLO (detalhamento)". Medicao nos 9 municipios: research/25_MACROZONEAMENTO_DUAS_CAMADAS.md; carga: pipeline/zon_catalogo/20_macrozoneamento_cbre.sql -> cbre.macrozoneamento (47 macrozonas, 9 municipios) + cbre.macrozoneamento_qa.

11.1 Camada 1 — MACROZONEAMENTO do Plano Diretor (zon.macrozona, nivel = 1)

• Base legal: Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) arts. 40-42 — PD obrigatorio para municipio > 20 mil hab., integrantes de RM/aglomeracao, areas de interesse turistico ou de empreendimento de impacto; revisao pelo menos a cada 10 anos (art. 40 par. 3). O macrozoneamento nao e exigido nominalmente pela lei federal, mas e a peca cartografica que praticamente todo PD traz (Res. ConCidades 34/2005 art. 3 e 4 recomenda "macrozoneamento" como conteudo minimo). E o unico instrumento que existe nos 9 municipios (Nazare Paulista, sem LUOS, tem PD).
• Taxonomia canonica pequena e estavel (6 classes) — zon.dom dominio classe_macro: | classe | o que e | exemplos lidos | |---|---|---| | URB_CONSOLIDADA | area urbana com infraestrutura; consolidada/adensavel | MUC Guarulhos e SP; MCUA Itaqua; ZOUR Nazare | | URB_EXPANSAO_QUALIF | urbana a qualificar, expandir, reestruturar ou conter; periurbana | MQU/MRVU/MRVURA/MCQUA SP; MOP Mogi; MEQU Mairipora; ZUI Cajamar | | IND_ATIV_ECON | macrozona cuja vocacao declarada e industria/logistica/atividade economica | MD Guarulhos; MEM SP; MDE Santa Isabel; ZUPI Cajamar | | RURAL | rural / producao / contencao da urbanizacao | MIPR/MIPRM/MCU Mogi; MCUUS SP; MOD Santa Isabel; ZR Cajamar | | PROTECAO | protecao ambiental, mananciais, UC e amortecimento | MAAP Guarulhos; MPEN SP; MPI/MPRA Mairipora; MRO Santa Isabel | | ESPECIAL | aeroporto, mineracao, ZEIS, projeto especifico quando aparecem NO NIVEL DO PD | SEM Santa Isabel; ZMI Cajamar |
• Mapeamento por municipio em zon.mapa_macro (macrozona local -> classe, com ambiguidade textual e confianca). Regra: a classe e lida no artigo que define a macrozona (ex.: Guarulhos art. 18 "uso predominantemente industrial, comercial e de servicos" -> IND_ATIV_ECON), nunca no nome. Quando o artigo mistura duas vocacoes, escolhe-se a dominante e a ambiguidade fica registrada (25 de 47 macrozonas medidas tem ambiguidade).
• metodo proprio do nivel 1: wfs | app_json | kmz | georref_pdf | mesmo_instrumento (PD que ja e a LUOS: Cajamar) | derivado_nivel2 (macrozona reconstruida pela tabela zona->macrozona da propria lei: Itaqua) | proxy_texto (macrozona so em texto, geometria por perimetro/APA: Aruja, Nazare). proxy_texto = confianca baixa por definicao e nunca vira "sim" no motor.

11.2 Camada 2 — ZONA DE USO da LUOS/LPUOS (zon.zona, nivel = 2)

E o que o catalogo ja modela (secoes 2-3): sigla local + 8 categorias + uso_logistico ("galpao entra?"). Muda so isto: - zon.zona.nivel smallint NOT NULL DEFAULT 2 e zon.zona.macrozona_id (FK opcional para zon.macrozona: a macrozona que a contem, quando a lei diz). - Confianca default do nivel 2 e explicitamente menor: confianca_param e confianca_geom nascem media (nunca alta sem revisor humano), porque a LUOS muda mais (Aruja em revisao, Mairipora em revisao, Itaqua LC 420 de 12/2025, SP 18.177 de 2024) e a nomenclatura nao e comparavel entre cidades. - A sigla local NUNCA e traduzida por dicionario global (ZUD = "uso diversificado" misto em Guarulhos, "uso industrial diversificado" em Itaqua, "usos diversificados" = atividade economica em Mairipora e Santa Isabel — 4 significados na mesma sigla, medidos).

11.3 Regras de composicao

1. Ausencia do nivel 2 (municipio sem LUOS ou sem carta): o catalogo entrega o nivel 1 com nivel=1 na saida e uso_logistico = conferir (a classe IND_ATIV_ECON do PD e vocacao declarada, nao permissao de uso). Nunca inventar zona.
2. Conflito: dentro do perimetro de uma zona do nivel 2 vale o nivel 2; fora dele (buracos, area nao zoneada, municipio sem LUOS) vale o nivel 1. O achatamento e a view zon.v_zon_efetivo (nivel 2 se existe, senao nivel 1), nunca tabela-fonte.
3. Motor (fator zon do score, pipeline/85_fatores.sql): le v_zon_efetivo; se nivel = 1, o fator recebe desconto 0,8 (declarado), e IND_ATIV_ECON do nivel 1 vale como condicionado, nunca sim. Se confianca = baixa (proxy_texto), desconto adicional 0,5 (mesma regra ja usada para APRM). Pesos e descontos ficam em zon.dom (dominio desconto_motor), nao no codigo.
4. Um ponto pode cair em duas macrozonas so por erro de carta (sobreposicao medida <= 2,1 km2 em Santa Isabel, 0 nos vetores oficiais) — QA avisa, nao bloqueia.

11.4 QA especifico do nivel 1 (zon.qa, checks macro_*)

11.5 Veredito medido (detalhe em research/25)

• A hipotese de Carlos vale para cobertura e vocabulario: o nivel 1 existe nos 9, cabe em 6 classes (2 a 6 usadas por municipio, 47 macrozonas no total, nenhuma ficou sem classe) e 100 % de cobertura em 7 dos 9. O nivel 1 e homogeneizavel; o nivel 2 nao.
• A hipotese nao vale para a pergunta do produto: o nivel 1 so tem classe economica em 4 dos 9 PDs. Somando os 9, 51,4 % da area industrial do nivel 2 (ZI/ZAE/ZPI/ZDE/ZUPI, 191,7 km2) cai em IND_ATIV_ECON do nivel 1; por municipio: Cajamar 100 % (mesmo instrumento), Guarulhos 97,6 %, Santa Isabel 75 %, SP 74,7 %, e 0 % em Aruja (ZUPI-1 24,6 km2 esta na "Macrozona Urbana"), Itaqua (ZUPI+ZUD 11,3 km2 dentro da "Consolidacao Urbana-Ambiental"), Mairipora, Mogi (ZUPI 18,6 km2 dentro de macrozona RURAL) e Nazare. O inverso tambem falha: em SP so 15,8 % da MEM e zona onde galpao entra; em Guarulhos 78 % da MD.
• Default do produto: nivel 1 = camada de contexto/triagem nacional (sempre presente, 6 cores, cobertura 100 %); nivel 2 = camada que decide "galpao entra?", com confianca declarada menor; o motor le o nivel 2 onde existe e cai para o nivel 1 com desconto 0,8 + conferir. Nunca vender o nivel 1 como zoneamento.

6. Validação (cbre.validacao)

Registro acumulado: 581 passa · 73 atenção · 14 falha (668 verificações, origem doc = número relatado em research/, auto = bateria semanal). Última rodada automática 20260831T151817Z (2026-08-31): 142 passa · 12 atenção · 6 falha em 160 testes. Registro completo, por tabela, em Catálogo; relatório semanal em research/QA_<data>.md (Biblioteca).

Falhas registradas (todas, inclusive as já corrigidas — o registro não apaga)