CBRE · Guarulhos e entorno — triagem de terrenos industriais/logísticos · análise / beta privado · agosto de 2026

Imóveis candidatos — os … imóveis CAR ranqueados

O que é cada linha: um imóvel rural real do CAR (SICAR 2026, só o código, nunca o titular), com 5 ha ou mais, num dos 9 municípios. Para cada um medimos o score das células de 250 m dentro da divisa (média ponderada por área), a fração apta (células ≥ 0,45) e a fração vetada. Índice = score médio × % apto; entra no ranking quem tem % vetado < 50 % e índice > 0 — … de … imóveis publicáveis. A lista é filtrada de propósito, não incompleta por acidente: saem os imóveis cuja zona, lida na lei, diz que o galpão não entra (galpao_entra “não” ou “veto”) — ausência de leitura NÃO é “não”, só esses dois valores filtram; as linhas ficam no banco (cbre.fora_escopo_logistico) e podem virar outra linha de produto. Cada imóvel pertence a uma linha de produto: Linha 1 — Industrial & Logística (caminho pronto ou urbano condicionado: já é propriedade e está no mercado) ou Linha 2 — Land Services (rural fora do perímetro ou em expansão: ainda pode virar propriedade urbana, com relógio de anos); os poucos com caminho vetado não entram em nenhuma das duas. Zona = carta oficial do município; “galpão entra?” = verbete do glossário de zonas (Guarulhos verificado na Lei 7.888/2021; Mogi e SP = CONFERIR). Galpão potencial = ~50 % da área, ordem de grandeza sem projeto. Método completo em Método.

Situação de uso (research/35): lida do MapBiomas 2024 e do NDVI de pico 2026 do próprio imóvel, com limiares declarados. Na Linha 1 a tabela abre só com os plausíveis; na Linha 2 (Land Services) abre com todos, porque ali o imóvel em uso é justamente o alvo da originação. Nos plausíveis, imóvel em uso agrícola, pasto, silvicultura, mineração ou construído fica fora até você trocar o filtro. Isso não descarta o imóvel — dá para procurar o proprietário com uma oferta —, mas é outro movimento e outro prazo. Nunca dizemos que um imóvel está disponível: aqui tudo é candidato/alvo. CAR é autodeclarado: divisa e sobreposições não foram verificadas em cartório; “agrícola” pelo MapBiomas inclui mosaico; urbano ≥ 60 % veta a célula, não o imóvel (é isso que o % vetado mostra). Imóveis em ZUD-8 aparecem por score, mas o glossário veta galpão (NR3 não permitido) — o filtro “galpão entra?” resolve. Caminho até o lote (research/27): pronto · urbano condicionado · expansão · rural fora do perímetro · veto, com prazo em meses declarado a partir de prazos legais (Lei 6.766, Estatuto da Cidade, GRAPROHAB) — não é parecer jurídico; regras em Método. Nada visto em campo. Triagem: sinal, não prova.