CBRE · Guarulhos e entorno — triagem de terrenos industriais/logísticos · análise / beta privado · agosto de 2026
O que nos pediram, e o que fizemos com cada pedido
37 pedidos registrados (26 feitos, 11 em curso, pendentes ou à decisão do dono). Uma linha por pedido: o que foi pedido, o que foi feito e onde conferir. Esta página não reproduz conversa, reunião nem chamada — só o item concreto e o seu estado.
| Data | Origem | Pedido | O que fizemos | Estado |
|---|---|---|---|---|
| 28/08 | Novaterra | Alcance medido por tempo de viagem, não por raio circular | Isócronas OSRM até o TECA do GRU Cargo (30 min = 769 km²), banda por célula = fator gru; script osm/isocronas.py. Âncora por cliente ainda é configuração de build, não do usuário. | feito |
| 28/08 | Novaterra | Zoneamento oficial (plano diretor e lei de uso do solo) respondendo se o galpão entra | Carta vetorial de zoneamento dos 9 municípios (WFS, SHP, DWG, PDF georreferenciado) + glossário “galpão entra?” lido na lei (research/19_*); fator zon e veto de zona de proteção. | feito |
| 28/08 | Novaterra | Acesso avaliado pela via e pelo tempo na via, não pela distância em linha reta | Acesso medido em tempo (fator gru) e em distância à rodovia principal (fator rod); preço da terra só como preço pedido (Mercado), nunca transação. | feito |
| 28/08 | Novaterra | Relevo para terraplenagem: SRTM no mínimo, LiDAR municipal onde houver | Copernicus GLO-30 + gdaldem slope por célula (fator decl, veto ≥ 30 %). LiDAR municipal não foi ingerido. | feito (GLO-30); LiDAR pendente |
| 28/08 | Novaterra | Restrições ambientais: APP de rio, área de inundação e faixa | APP por drenagem BC250 (fator agua), várzea por proxy (fator varzea) e mancha de inundação oficial (98b_inundacao.sql, camada no mapa). | feito |
| 28/08 | Novaterra | Segurança pública em forma agregada, que é a que serve para galpão | Roubo de carga SSP-SP (BO georreferenciado 2024-26, kernel 2 km) como fator roubo (90_ssp_roubo_carga.py, research/16). | feito |
| 28/08 | Novaterra | Crescimento populacional, malha viária e rodovias (IBGE) | Censo 2022 por setor (fator dens), pressão urbana 2014-2024 MapBiomas (fator press), rodovias OSM. | feito |
| 28/08 | Novaterra | Sensoriamento remoto para vazio urbano, detecção de galpão e imóvel rural inativo perto de rodovia | Imóvel rural “parado” (MapBiomas 2014-2024 + NDVI Sentinel-2 2026): 94 imóveis, classe no ranking (research/11). Detecção de galpão por satélite NÃO foi medida na RMSP — indício, não prova. | feito (parado); galpões pendente |
| 28/08 | Novaterra | Excluir do universo o cinturão verde de São Paulo | Não há camada “cinturão verde”; o fator disp conta agricultura como terra livre. Precisa de definição (que polígono é o cinturão?). | pendente / decisão do dono |
| 28/08 | iAgroSat | Varredura automática de sites e ativos, com comparação de preço e histórico | Varredura de portais/leiloeiros/carteiras (mercado/, 70 mil+ itens, robots respeitado) + cron diário de leilões + histórico mensal de arrematações (research/23). ZAP/VivaReal/OLX bloqueiam o IP. | feito (parcial: 3 portais bloqueiam) |
| 28/08 | iAgroSat | Ontologia da CBRE Brasil a partir dos documentos públicos dela | ONTOLOGIA_REVERSA_CBRE.md (10-K/proxy do grupo + imprensa BR). Fato verificado: CBRE no Brasil é Ltda., não S.A. | feito |
| 28/08 | iAgroSat | Transformar cada pedido em fila de trabalho rastreável, com estado | Esta página: um pedido por linha, o que foi feito e em que estado está. Sem transcrição e sem narrativa de reunião (regra do dono, 31/08). | feito |
| 28/08 | iAgroSat | Lançar a mancha de tempo no SIG e receber os imóveis candidatos | Aba Motor do mapa (pesos livres, presets) + tabela. A âncora e a mancha de tempo ainda não são desenhadas pelo usuário. | em curso |
| 28/08 | Novaterra | Ler os planos diretores e as leis de uso do solo dos municípios | 9 municípios lidos na lei (research/19_*) e macrozoneamento dos Planos Diretores carregado (cbre.macrozoneamento, 47 macrozonas). | feito |
| 28/08 | iAgroSat | Guarulhos como caso concreto e motor genérico para qualquer escritório | Guarulhos + 8 municípios do entorno como caso; o motor genérico por polígono é outra frente, fora deste site. | decisão do dono |
| 28/08 | Novaterra | Explicação de ponta a ponta: fator, critério, peso, integração e metodologia documentada | cbre.fatores (fator · critério · transformação · fonte · veto), metodo.html §2b, metodologia.html, dossiê com hashes. | feito |
| 28/08 | Novaterra | Painel em que o usuário escolhe 5-10 critérios entre 20-30, dá peso e roda, por projeto | Aba Motor: 19 fatores, peso 0-5, presets, recálculo no navegador (motor.js, hex_fav.bin) e ranking de imóveis por favorabilidade. | feito |
| 28/08 | Novaterra | Preencher os fatores que estavam sem dado (roubo de carga, tributação, renda, RL/APP, histórico de leilão, enchente, polos de tráfego) | Ingeridos em 29/08: roubo de carga, tributação 9/9, renda por setor, RL/APP por imóvel (research/16), polos de tráfego, subestações e estoque logístico (research/20), histórico de leilões (research/23), inundação oficial (98b). Deslizamento não. cbre.fatores ainda marca 12-15 como “não disponível” — ver fatores. | feito (deslizamento pendente) |
| 28/08 | Novaterra | Link de demonstração no formato abas + mapa 30/70, mais limpo e com menos camadas | Raiz do site = demo 30/70 só com elegíveis (demo.src.html); versão com menu e todas as camadas separada em completo.html. | feito |
| 28/08 | Novaterra | Sequência comercial: piloto rápido, etapa 1 = catálogo de imóveis no WebGIS, AMC entrando aos poucos | SIG com login cbre.iagrointel.com (clone, catálogo em 3 níveis). O documento comercial é da Novaterra; nenhum valor foi posto nas peças. | feito (SIG); documento = Novaterra |
| 28/08 | Novaterra | Arquitetura híbrida e documento agnóstico entre Esri, aberto e híbrido, sem preço de fornecedor | O clone expõe FeatureServer Esri e OGC API Features por token; as peças não citam preço nem preferem tecnologia. | feito |
| 28/08 | Novaterra | Compra eventual de imagem de altíssima resolução com metadado de operadora (Guarulhos ~300 km²) | Não comprado; descrito como fornecimento eventual. Sentinel-2 (10 m) é o que roda. | pendente / decisão do dono |
| 28/08 | Novaterra | WebGIS multiusuário em desktop e celular, com edição em campo, dashboard e roteiro de visitas | Login, celular e dashboard no clone; edição em campo e roteiro de visitas não foram construídos para a CBRE. | em curso |
| 28/08 | Novaterra | Entregar os dois documentos em PDF (visão e entregável) | PDFs em docs/ (v2, 617 elegíveis). | feito |
| 28/08 | Novaterra | Apresentar a AMC como favorabilidade 0-100 por fator, documentando a equivalência com a média geométrica | Equivalência documentada em metodo.html §2b: score fixo = média geométrica com descontos; motor = média aritmética ponderada dos mesmos dados; veto igual nos dois. | feito |
| 29/08 | Novaterra | Tratar a camada de zoneamento como produto: instrumentos heterogêneos, alterações periódicas, curadoria e agentes | Especificação do Catálogo Canônico de Zoneamento (schema zon, 8 categorias, 9 papéis de agente, QA, frescor, roadmap 9 → 39 → 645 municípios). DDL testada em banco descartável, NÃO aplicada. | feito (espec); aplicar = decisão do dono |
| 29/08 | Novaterra | Não traduzir sigla de zona por dicionário global: a mesma sigla significa coisas diferentes por município | Medido: ZUD tem 4 significados nos 9 municípios; a sigla local nunca é traduzida por dicionário global; glossário por município. | feito |
| 29/08 | Novaterra | Homogeneizar pelo plano diretor (macrozoneamento) e deixar a lei de uso do solo numa segunda camada, menos confiável | Camada 1 = cbre.macrozoneamento (47 macrozonas, 6 classes, 9 municípios, QA macro_*); camada 2 = zona de uso. Veredito medido: vale para cobertura e vocabulário, não para “galpão entra?” (só 51,4 % da área industrial da LUOS cai em macrozona econômica do PD). Regra do motor (nível 1 com desconto 0,8) está na espec, ainda não em 85_fatores.sql. | feito (medido); motor em curso |
| 31/08 | Novaterra | Camada de comunidades urbanas em duas bases (IBGE e cadastro municipal), com o atributo dizendo de qual base veio | IBGE Favelas e Comunidades Urbanas do Censo 2022 (nacional, recortada) + SEHAB/Habitasampa 06/2026 (São Paulo) + geocorppg:tm_sh_zeis (Guarulhos), origem em cbre.com_fonte; fator 26 comun e camadas “Favelas e comunidades urbanas” e “ZEIS” no mapa. A regra de desempate quando as duas bases se sobrepõem ainda não está escrita. | feito (duas bases); regra de sobreposição em curso |
| 31/08 | Novaterra | Trocar o termo “assemblagem” por uma expressão em português | Adotado “Radar de remembramento”, com o subtítulo obrigatório “compra sucessiva de lotes na mesma quadra”. Remembramento é o inverso do desmembramento; no registro o ato é a fusão de matrículas contíguas (Lei 6.015/1973, art. 234). A precisão entrou junto: não observamos o remembramento — ele só aparece na matrícula, que não lemos —, medimos a compra sucessiva que costuma precedê-lo, e não verificamos se os lotes são confrontantes. Aplicado no Leia primeiro, na Metodologia (seção 10), no catálogo e na página 27 do PDF do entregável. Nome de tabela e de script não mudam. | feito |
| 31/08 | Novaterra | Nomear o conjunto: sistema de informação geográfica com avaliação multicritério acoplada = Sistema de Inteligência Territorial | Nome adotado nas peças; antes de imprimir, conferir se a sigla já pertence a terceiro. | em curso |
| 31/08 | Novaterra | Metadado visível na própria camada do mapa: fonte, lei, ano, licença e frescor, num clique | Hoje cada camada tem ficha completa no Catálogo (287 tabelas, nenhuma sem ficha) e no Tabelas; falta trazer o mesmo para dentro do mapa, ao lado do interruptor da camada. | em curso |
| 31/08 | Novaterra | Corrigir feição com vértice fora de lugar na cartografia (linha reta atravessando o oeste da área de estudo) | Achado: matrícula 56039 do Registro de Imóveis de Capivari, da camada de matrícula urbana do ONR, com um vértice a 60,8 km do imóvel. O defeito é da fonte — o próprio ONR publica área de 9.193.031 m², coerente com o vértice errado; nossa compilação só simplificou. Era esse vértice que trazia um imóvel de Capivari para o estudo (o município é atribuído por junção espacial). Excluída do mapa: a lista de matrícula urbana vai de 78 para 77. O mesmo teste marca 17 de 32.905 matrículas do ONR no país. Na mesma varredura apareceu um defeito nosso: arredondar a coordenada para 4 casas na exportação dobrava anéis — 590 polígonos inválidos passaram a 18 nos 26.963 publicados. Virou verificação semanal. Detalhe na Metodologia (seção 11). | feito |
| 31/08 | Novaterra | Estabilidade: transformar o que os agentes produzem em código revisado por pessoa antes de ir ao ar | Versão candidata congelada, revisão humana do código, testes automáticos por página (desktop e celular, zero erro de console) e portão de entrada que barra número sem ficha. O trabalho exploratório fica em separado e só entra depois de revisado. | em curso |
| 31/08 | Novaterra | Reduzir o volume de camadas da primeira tela para as mais relevantes ao uso logístico | O mapa abre com um conjunto curto e o restante fica atrás de “ver tudo”; os pesos por setor continuam disponíveis nos presets do Motor. | em curso |
| 31/08 | iAgroSat | Rodar a avaliação em escala estadual, e não só na região metropolitana, para achar vazios e hubs | Fora dos 9 municípios já temos o objeto (CAR nacional, matrícula do ONR, lote do estado inteiro no Paraná — 3,1 milhões em 394 municípios); o que se abre por praça é a lei lida zona a zona, as rotas dos polos locais, a restrição ambiental e o preço, cada um com prazo conhecido. | roadmap |
| 31/08 | Novaterra | Permitir pergunta em linguagem natural sobre as bases, com a resposta rastreável até a fonte | Frente nova. Só entra depois de medida (tempo de resposta e acerto) e com a mesma regra de procedência das demais respostas: nenhum número sem fonte, método, limite e frescor. | roadmap |
Estados: feito = está no site/banco e dá para conferir pelo link; em curso = existe parte; pendente = não começou; decisão do dono = depende de escolha (escopo, compra, aplicação de schema).