CBRE · Guarulhos e entorno — triagem de terrenos industriais/logísticos · análise / beta privado · agosto de 2026

Lote urbano vazio — o objeto de cabeceira da Linha 1

O que é cada linha: um lote do cadastro imobiliário do município com 5.000 m² ou mais, em zona onde o galpão entra (leitura da lei, sigla a sigla), com nada construído segundo duas ou três fontes independentes e sem CAR. É o objeto que o CAR não tem: terreno urbano não tem cadastro rural. E, desde 31/08, conferido na imagem: a série Sentinel-2 2017-2026 do próprio lote (research/36). Medido: … lotes / … ha — São Paulo …, Guarulhos … —, dos quais … de núcleo (… ha, quatro fontes concordando). … lotes saíram porque o satélite mostra obra que nenhum cadastro registrou (232 / 289,9 ha → … / … ha). Universo lido: … lotes (São Paulo 1.687.711 com polígono · Guarulhos 216.172 como ponto).

Contexto urbano sobre estes mesmos … lotes (research/38): … têm 50 % ou mais da área dentro de um perímetro de comunidade urbana reconhecida pelo Censo 2022 ou pelo cadastro municipal (São Paulo … · Guarulhos …), … deles no núcleo de quatro fontes. … caem em perímetro de loteamento irregular mapeado pela SEHAB (… sem despacho registrado na fonte): o caminho até o título passa por regularização fundiária, não por compra direta — é diligência a fazer, não desqualificação. Outros … tocam ZEIS, … deles em ZEIS cuja lei do município fecha o galpão. Sem sobreposição de comunidade nem de ZEIS: … lotes / … ha (São Paulo … · Guarulhos …), dos quais … no núcleo — é o corte conservador. ⛔ Comunidade urbana aqui é contexto urbano, não índice de risco: só a sobreposição conta, a proximidade não, e segurança é o fator 12 (boletim de ocorrência da SSP-SP), não esta camada. ⛔ O arquivo da camada do mapa traz 251 feições: são estes … mais os … lotes que caem dentro de um imóvel CAR e ficam fora do filtro padrão da Linha 1 (e por isso também ficaram fora da rodada Sentinel). Toda contagem publicada usa os ….

Só São Paulo e Guarulhos publicam lote aberto entre os 9 municípios, e só São Paulo publica polígono. Guarulhos publica o lote como ponto: entram só os casos em que o lote é único na quadra e a área é a da quadra física (medida). A população por área aproximada (Voronoi na quadra) foi retirada do site em 31/08: reprovou no próprio teste — 309 de 312 leem como não vegetados porque a fatia mede a quadra, não o lote. “Vazio” tem taxa de erro conhecida: em São Paulo, onde existe uma terceira fonte de edificação, ela reclassificou 39,4 % dos vazios apontados por cadastro + OSM — onde essa terceira fonte não existe, “vazio” é teto, não estoque. 20 % dos lotes urbanos de São Paulo caem dentro de um imóvel CAR: por isso o padrão desta lista é sem CAR — somar a Linha 1 com a Linha 2 contaria o mesmo chão duas vezes. A lista tem graus, não carimbo: núcleo (série estável e chão vegetado) · superfície não vegetada (estável, mas o chão já é seco/exposto) · satélite inconclusivo (série curta ou sinal sem persistência). A régua veio de controle: 150 lotes construídos deram a distribuição nula (p95 de |ΔNDVI| 0,157 · |ΔNDBI| 0,129 · Δsolo 0,187) e o falso positivo medido é 2,7 %. Alguns lotes têm polígono suspeito (o polígono publicado é uma fração da área declarada): ficam marcados — não ordene por área sem conferir. Método completo: Método · procedência por tabela: Tabelas.

Favorabilidade herdada: o lote recebe os fatores da célula de 250 m que contém o seu ponto — nesta tabela com pesos iguais (declarados, não medidos); no mapa ela segue os pesos que você escolher no Motor. Não há fator novo e não há medição no lote. O veto da grade (“urbano ≥ 60 %”, “zona de proteção”) é mostrado mas não zera a lista: ele foi escrito para o imóvel rural, e um lote urbano está numa célula urbana por definição — quando a célula acusa proteção ambiental e a zona do lote admite galpão, a divergência é o que interessa conferir. Cadastro é fiscal, não registral: “área construída = 0” quer dizer que o fisco não tem construção lançada; pode haver obra não lançada e construção demolida ainda lançada. Lote ≠ matrícula ≠ gleba. Nada aqui diz que o imóvel está à venda, e nenhuma linha carrega nome ou CPF. Triagem: sinal, não prova.