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Guarulhos e entorno (9 municípios)imóvel CAR ≥ 5 ha · análise / beta privado

Preset

Escolha os fatores, dê um peso de 0 a 5 a cada um e rode. Cada fator já é uma favorabilidade de 0 a 100 por célula de 250 m (critério e transformação no “?”); o resultado é a combinação linear ponderada fav = Σ peso × favorabilidade ÷ Σ peso, por célula e, por área, por imóvel CAR. Vetos zeram a célula seja qual for o peso.

Resultado

mostrar manchas de favorabilidade (células de 250 m)

020406080100veto

Município

Pesos escolhidos pelo usuário; favorabilidade 0-100 por fator, combinação linear ponderada; vetos zeram; triagem: sinal, não prova. Fatores e transformações documentados em Método.

Município

incluir imóveis em uso (agrícola, pasto, silvicultura, mineração, construído)

Abre só com os plausíveis. Imóvel em uso não é descartado — dá para procurar o proprietário com uma oferta —, mas é outro movimento e outro prazo, então não entra na mesma lista. Nunca dizemos que um imóvel está disponível: aqui tudo é candidato/alvo.

Cada linha é um imóvel CAR real (divisa autodeclarada no SICAR). Índice = score médio das células de 250 m dentro × fração apta; só imóveis com menos de 50 % vetado e sem veto de mineração entram (… de …; … saíram por lavra ativa; “verificar mineração” fica marcado). Clique para ir ao imóvel. Tabela completa com filtros: Imóveis candidatos.
A lista é filtrada de propósito, não incompleta por acidente: saem os imóveis cuja zona, lida na lei, diz que o galpão não entra (galpao_entra “não” ou “veto”) — ausência de leitura NÃO é “não”, só esses dois valores filtram; as linhas ficam no banco (cbre.fora_escopo_logistico) e podem virar outra linha de produto.

Município

Filtra as listas e enquadra o mapa no município escolhido. É o mesmo seletor das abas Motor e Ranking — mudar aqui muda lá.

Restrições

O que veta ou desconta uma célula: UC de proteção integral e embargos zeram; APRM (× 0,5) e Cinturão Verde (núcleo veta, amortecimento × 0,7) descontam.

UC de proteção integral (veto) APRM / mananciais (desconto 0,5) Cinturão Verde — zona núcleo (veto) Cinturão Verde — amortecimento (desconto 0,7) Embargos IBAMA (veto) Inundação (oficial) — suscetibilidade alta/média, manchas, setores de risco

alta / TR 5 · média / TR 25 · baixa / TR 100 / área inundável · setor de risco R3/R4. Substitui o proxy de várzea no fator Inundação do Motor (≥ 50 % → 10 · 10-50 % → 40 · < 10 % → 80 · 0 → 100).

Aptidão

Score de 0 a 1 por célula de 250 m (zoneamento, acesso, relevo, disponibilidade, energia; pesos declarados). É a matéria-prima do ranking, não o imóvel.

Raster do score (veto = transparente)

00,150,300,450,600,75

Células ≥ 0,45 (clicáveis)

Fatores (mapa de calor)

Fatores do entorno por célula de 250 m, coloridos do menor ao maior valor (um raster de cada vez). Com um fator ligado, clique em qualquer ponto do mapa para ler os valores brutos da célula. Não entram no score original; entram no Motor com o peso que você der.

Roubo de carga — mapa de calor (pontos)

Calor de pontos (Leaflet.heat): intensidade relativa ao zoom, sem unidade. Aproxime o zoom para separar os eventos isolados. A densidade em BO/km²/ano é o raster abaixo.

Renda IBGE 2022 por setor (mediana do responsável)

Tributação municipal (choropleth por município; clique para alíquotas, lei e fonte; “dado incompleto” onde a lei não pôde ser lida):

ISS armazenagem (2 % → 5 %) IPTU terreno (0,5 % → 3,5 %) Incentivo fiscal alcança logística/CD

Contexto logístico

O que já existe em volta: polos que geram tráfego, subestações de distribuição e estoque logístico construído (research/20). São os fatores 16-18 do Motor (polos · subestação · cluster); os rasters por célula estão no grupo acima.

Polos geradores de tráfego (cor = tipo)

Subestações de distribuição (MVA nominal) Galpões existentes > 5.000 m² (OSM) Condomínios logísticos de carteira Estoque de carteira de FII (ABL declarada)

Contexto urbano

Onde a fonte oficial reconhece favelas e comunidades urbanas, e onde a lei municipal marca ZEIS. Contexto urbano, não é índice de risco. Para a triagem valem duas leituras, e as duas estão aqui: (1) sobreposição — alvo dentro de uma comunidade tem a posse do chão já constituída, e alvo dentro de ZEIS tem a destinação do solo presa pela lei a Habitação de Interesse Social: são fatos, um fundiário e um jurídico, e são o que entra no fator 26 do Motor; (2) proximidade — é ambígua: a leitura mais direta dela é oferta de mão de obra a pé ou por transporte curto, que é o que operador logístico procura. Por isso a distância e a população no entorno ficam medidas e visíveis, e não pontuam. Segurança não se lê aqui: está no fator 12, medido de boletim de ocorrência georreferenciado da SSP-SP (research/38).

Favelas e comunidades urbanas ZEIS — Zona Especial de Interesse Social

Imóveis

O objeto principal: imóveis CAR reais ≥ 5 ha (SICAR 2026, só o código). Ranqueados = menos de 50 % vetado e índice > 0. Divisa autodeclarada, nada visto em campo.

Imóveis candidatos (ranqueados) Matrícula urbana (ONR) — objeto da Linha 1 Lote urbano vazio ≥ 5.000 m² — objeto da Linha 1

Mostra o grau núcleo (as quatro fontes concordando); os outros graus estão na página Lotes. 13 lotes saíram da lista porque o satélite mostra obra que nenhum cadastro registrou; a população de Guarulhos por área aproximada (Voronoi na quadra) foi retirada — media a quadra, não o lote.

Matrícula não é lote à venda e esta camada não é o cadastro urbano: só entram as matrículas que o cartório já publicou georreferenciadas (863 nos 9 municípios, das quais 78 passam na triagem de porte e uso). Polígono do registro, precisão não declarada pela fonte; nunca o titular.

Colorir por fração útil (fora de RL/APP)

0 %20406080100 %

Reserva legal (verde) e APP (azul) declaradas nos 637

APP ·

Mineração:

Imóveis com indício de mineração (ANM/Sentinel)

Processos ANM (fase e substância)

Áreas aptas

Manchas contíguas de células ≥ 0,45 da grade (as antigas “glebas”). São áreas do mapa, não são imóveis de ninguém; servem de fundo.

Áreas aptas (manchas da grade)

Zoneamento

Cartas oficiais dos 9 municípios por categoria (Guarulhos 7.888/2021 · SP 18.177/2024, carta completa · Mogi 7.200/2016 · Mairiporã LC 438/2021 · Cajamar LC 234/2024 · Arujá LC 42/2019 · Itaquaquecetuba LC 420/2025 · Santa Isabel LC 184/2016 · Nazaré Paulista APA Cantareira + LC 78/2023). Servida em tiles vetoriais (só o que está na tela é baixado). Clique numa zona: “galpão entra?” lido na lei, método da carta e confiança (Arujá, Itaquá e Santa Isabel = carta georreferenciada de PDF).

Industrial (ZI, ZUPI, ZPI) Atividade econômica (ZAE, ZDE) ZEDE-3 Mogi (indução industrial) Mista (ZUD, ZDU, ZOP…) Residencial Proteção ambiental (veto) Rural Especial (ZPE, ZA, ZEIS, ZOE…) Outra (ZTUR…) Macrozoneamento (Plano Diretor, nível 1)

Acesso

Tempo de carro até o GRU Cargo (OSRM sobre OSM, fluxo livre; Rodoanel Norte consta como em construção) e rodovias principais.

Âncora: GRU Cargo (TECA)1 ≤ 15 min1 ≤ 30 min1 ≤ 45 min1 ≤ 60 min1 Autoestrada (motorway) Rodovia (trunk) Via primária (primary)

Municípios

Os 9 municípios da área de estudo (IBGE 2022).

Limites e nomes9

Mercado (opcional)

Anúncios, lotes de leilão e itens de carteira que a fonte publica com coordenada ( de 71.129). A camada padrão mostra só os de interesse industrial/logístico (terreno/área/gleba/rural ≥ 2.000 m², ou galpão/depósito/prédio industrial em qualquer área); apartamento, casa, sala e vaga ficam numa camada separada. Listas completas em Mercado e Leilões.

Anúncios com coordenada — interesse industrial/logístico Outros anúncios Mercado I&L — localizável (lote, quadra ou setor) Mercado I&L — só no nível do bairro

Lista completa e filtros em Mercado. Preço é pedido, nunca transação; o marcador vazado é centroide de bairro, não a posição do imóvel.

Mapa-base

Claro (Esri Light Gray) Satélite (Esri World Imagery) OpenStreetMap

Procedência, não fé pública. Ausência de restrição na base não é certidão negativa. Imóvel CAR é autodeclarado: divisa ≠ matrícula. Área apta ≠ imóvel. Preços são pedidos ou praças, nunca transação. Pesos declarados, não medidos. Nada visto em campo; nenhum dado pessoal. Como conferir: Método · Metodologia · Catálogo de fontes · Tabelas · Dossiê · Pedidos.

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